전입신고 안되는 집? 저는 뜯어말릴 겁니다

*부동산 전문 변호사 시절 전입신고 안되는 집 사건을 각색한 내용입니다.

역 앞에 딱 붙어있는 깨끗한 집을 발견했습니다. 당장이라도 계약금을 주고 싶은 마음이었지만

공인중개사의 한 마디에 주춤하게 됩니다.

전입신고 안되는 집인데 큰 문제 없을 거예요. 여기는 역세권이라 언제든 세입자가 끊이지 않아요. 보증금 돌려받는데도 문제없을 거야

원한다면 호가보다 천만 원이나 내려줄 수 있다는 말에 덜컥 전입신고 안되는 집을 계약했다.

그런데 결국 문제는 터져버렸습니다.

잘만 들어온다던 세입자는 뚝 끊기고, 집주인이 경제적 상황이 안 좋아 집이 경매로 넘어간다는 겁니다.

억대의 보증금은 한 푼도 되찾지 못했습니다.

그렇게 한 청년의 꿈을 위한 자취 생활이 지옥 같은 하루하루로 변하게 되었습니다.

전입신고 안되는 집에 사는 게 문제가 아닙니다.

아무리 좋은 집이더라도 우리 스스로를 보호해 줄 수 있는 장치가 없다면 피할 수 없습니다.

매일 300명 이상이 찾는 부동산 안전 계약, 전월세 사기의 90% 이상을 막아낼 수 있습니다.

아래는 전입신고 안되는 집에 대한 기본적인 정보들을 정리했습니다.

1. 대체 뭐 때문에 안 해주는 걸까?

보통 다주택자 오피스텔 또는 상가에서 이런 일들이 벌어지곤 합니다.

가장 큰 이유는 집주인이 업무용 오피스텔 또는 상가를 분양받았을 때, 주택 임대 사업자가 아닌 일반 임대 사업자로 신고하게 되면 분양가에서 10% 세금을 환급받을 수 있습니다.

만약 주거용으로 사용하게 되면 이미 받은 부가세 10%를 돌려줘야 하기 때문에 전입신고를 하지 못하도록 막는 겁니다.

또한 최근 취득세나 보유세/양도세 등이 오르면서 다주택자들의 세금이 보다 증가하고 있는 추세입니다.

결론적으로 일부 다주택자 중 이를 피하고자 꼼수를 부리는 경우도 있습니다.

2. 전입 불가 집, 대체 뭐가 위험한 걸까?

전입신고를 막는 집의 경우 세입자의 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 될 수 있습니다.

전세보증금 반환보증 사고 액수의 경우 18년도 792억 원부터 21년에는 5790억 원으로 매우 가파르게 올라가고 있는 것을 알 수 있습니다.

세입자가 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖기 위해서는 주택에 대한 점유(이사)와 주민등록(전입신고)를 해야 합니다.

여기에 확정일자까지 받게 되면, 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

이런 절차 없이 부동산 계약만 하게 될 경우 이후 우선변제권을 얻을 수 없기 때문에

보증금을 한 푼도 받을 수 없게 되는 겁니다.

3. 어쩔 수 없이 계약을 해야 한다면?

먼저 세입자 입장에서는 전입신고가 되지 않을 경우 ‘전세권설정’을 하는 방법이 있습니다.

전세권의 경우 전입신고 없이 우선변제권을 얻을 수 있는 방법 중 하나입니다.

전세권설정을 하기 위해서는 집주인과 합의를 하고 난 뒤 계약을 해야 하며,

전세권 등기가 필수입니다. 등기소를 방문하여 신청서를 작성하여 할 수도 있고, 법무사님께 위임할 수도 있습니다.

하지만 전세권 설정 비용의 경우 등록세, 지방교육세, 등기신청 수수료 등 비용이 적지 않게 들어가게 됩니다.

예를 들어 전세보증금이 2억 원이라면? 등록세 40만 원/지방교육세 8만 원/ 수수료 1만 5천 원을 더하면 49만 5천 원을 납부하게 됩니다.

4. 계약서에 불가 조항을 넣자는 집주인

그동안의 판례를 보게 되면 전입신고는 세입자가 대항력을 갖추기 위한 주요 요건입니다.

때문에 특약이나 계약서에 세입자가 불리할 수도 있는 내용을 넣을 경우 무효 처리가 될 가능성이 높습니다.

또한 최근 월세 계약에서도 전입신고를 안 하는 조건으로 보증금 없이 6~12개월가량 임대료를 일시불로 지불하거나,

보증금으로 월세 1~3개월 치를 지불하고 단기계약하는 방식도 늘어나고 있다고 하지만,

결론적으로 안전한 계약을 위해서는 전입신고와 확정일자를 금지하는 계약은 웬만하면 피하는 것이 좋다고 말씀드리겠습니다.