내 집 팔기? 공인중개사도 안 알려주는 매도인 유리한 특약

내 집 팔기를 앞두고 우연히 이 글을 만나셨나요?

안녕하세요. 부동산 전문 변호사이자,

오늘은 제가 실제 내 집 팔기 문제로 상담을 신청하는 분들께 전해드리는 꿀팁 중

매매 계약서 특약에 대한 내용을 정리해 보았습니다.

계약서에 포함되어야 할 주요 항목 3가지 중 나머지는 따로 칼럼으로 남겨놓았으니 꼭 참고해 보세요.

• 매매 대금 및 지급 방법
• 거래 완료일 및 명도일
• 특약사항

<내 집 팔기 전 계약서 체크리스트 ▼>

특약사항은 예상치 못한 손해를 입지 않도록 설정하는 것이 좋은데요.

그중 대표적인 예시 몇 가지를 소개해 드리겠습니다.

내 집팔기 매도인에게 필요한 특약사항

① 계약 해지 시 위약금에 대한 내용

아래 내용이 없을 경우 상대방의 단순 변심으로 인해 계약 해제를 하더라도 별도의 손해배상을 받아내기 어렵습니다.

일방의 계약 해제 또는 계약 위반에 따른 손해배상으로 매도자는 계약금의 두 배의 금액을 매수자는 계약금을 위약금으로 약정합니다.

② 임차인이 있으신 경우 - 분쟁 방지

계약할 때 집에 임차인이 살고 있는 경우, 매수자가 실입주를 하기 위해서는 잔금까지 임차인을 내보내야 합니다.

이때 누구의 책임하에 임차인을 내보낼지를 명확하게 해둬야 합니다.

이렇게 할 경우 매수자 입장에서 보다 안전한 거래라고 인지할 수 있습니다.

매수자는 해당 주택에 실입주할 예정이므로 매도자는 잔금 시까지 현 임차인에 대한 명도를 책임지기로 한다. 임차인 명도에 차질이 생겨 발생하는 모든 비용은 매도자가 부담하기로 한다.

③ 부가세 관련 비용

보통 주택의 경우 부가세 문제가 없기 때문에 특별히 신경 쓸 부분이 없지만 상가 주택의 상가에는 부가세가 발생합니다.

이때 부가세를 누가 부담할지에 대한 내용을 꼭 써보시기 바랍니다.

아래 내용이 없을 경우 매매 가격에 포함된 것으로 간주되어 매도자 본인께서 부담하게 됩니다.

해당 주택의 1층은 근린생활시설(상가)로 부가세는 매수자가 부담하기로 한다.

④ 현시설 상태에서 매매계약

‘현 시설 상태’라는 것은 이후 매수자가 매도자에게 부동산의 사소한 하자에 대하여 책임을 물을 수 없다는 것과 같습니다.

계약서 작성 전에 해당 주택의 시설 상태를 확인하고 진행했기 때문에

매도자의 고의가 아니라면 어느 정도 책임을 면할 수 있다는 조항이 될 수 있습니다.

매수자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 협의에 따라 현 시설 상태에서 진행하는 계약이다.

⑤ 잔금 지급 전 리모델링 관련 내용

간혹 잔금 전에 리모델링을 한다는 이유로 매매 목적물을 먼저 인수받는 매수자 가운데,

새로운 흠집 등을 근거로 매매 대금을 깎으려고 시도하는 모습들을 볼 수 있습니다.

매도자 입장에서는 이러한 특약 사항을 미리 넣음으로써 매수자의 새로운 요구사항을 거절할 수 있습니다.

매도자는 잔금 전 매수자가 리모델링 공사를 하는 것에 동의하기로 하며, 매수자가 리모델링 공사 시작일로부터 본 부동산에 관하여 매매 대금을 포함하여 그 어떠한 이의를 제기하지 않기로 한다.

집수리 시부터 관리비는 매수자가 부담하기로 하며, 이때부터 매도자는 해당 주택에 대한 하자 담보의 책임에서 면책하기로 한다.