근저당설정 확인방법 부동산 전문 변호사의 특약사항까지

아마 이 글을 찾아주신 분들께선 부동산 계약을 앞두고,

혹시라도 전세사기 위험이 있지는 않을지, 나중에 문제가 될만한 것은 없는지 근저당설정 확인방법 등 꼼꼼하게 체크하고 싶은

똑똑한 임차인 분들일 거라 생각합니다.

오늘 글은 부동산 전문 변호사가 직접 소개해 드리는 부동산 근저당설정 확인방법 그리고 계약서를 통해 막을 수 있는 특약사항 내용입니다.

단, 한 가지 조언의 말씀을 드리고 싶어요.

전세사기는 근저당설정 확인방법을 알았다고 해서 끝나지 않습니다.

알고 보니 신탁 부동산일 수도,

등기부등본에는 찾을 수 없었던 내용들 때문에 속절없이 당했던 분들까지 정말 많은 케이스들이 있습니다.

근저당설정 확인방법을 참고하되 100% 안심하기보단,

아래 링크를 통해 부동산 계약을 진단받아 보세요.

부동산 전문 변호사가 여러분의 계약을 직접 검토해 드리고 있습니다.

1. 등기부등본 열람하기

부동산의 근저당설정 확인방법은 등기부등본을 통해 가장 확실하게 확인할 수 있습니다.

등기부등본은 그 부동산에 대한 권리관계가 기록된 공적인 문서로, 대법원 인터넷 등기소를 통해 누구나 손쉽게 확인할 수 있습니다.

발급방법

대법원 인터넷 등기소

인터넷등기소: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 로그인 후 ‘부동산 등기 열람’ 메뉴를 선택해 열람할 수 있습니다.

이 외에 등기소를 직접 방문하셔서 발급받으실 수도 있습니다.

2. 등기부등본 을구 확인하기

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어 구성되어 있는데, 근저당권 설정 여부는 을구에 기록되므로, 을구 항목에 설정된 근저당권이 있는지 확인하면 됩니다.

등기부등본 을구

을구에는 소유권 이외 권리가 기록되어 있으며 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다.

(근저당권 설정에 빨간 줄이 쳐있다면, 현재는 융자를 다 상환해서 말소를 됐다는 뜻으로 안심해도 되는 상태입니다.)

을구와 관련되어 실무적으로 가장 흔한 케이스가 전세 계약을 체결할 때 근저당, 즉 융자가 있는 경우입니다.

예를 들어, 부동산등기부등본의 을구란에 채권최고액 1억 2천만 원을 설정하였다면, 실제 채권액은 대략 1억 원으로 정도라고 보시면 됩니다.

채권 최고액에는 통상 **실제 채권액의 120~130%**를 설정하기 때문입니다.

근저당이 설정되어 있다면 제3자 혹은 근저당권자의 부동산경매시 낙찰 예상금액을 따져서 전세 계약을 체결하여도 안전한지 확인해 볼 필요가 있습니다.

결국 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매 시 낙찰 예상금액보다 적어야 안전하다는 뜻입니다.

3. 근저당권 말소 여부 확인하기

안전한 부동산 거래를 위해서는 잔금 시 대출금 전액 상환을 특약으로 작성하세요!!

근저당권이 설정되어 있더라도 매도인(또는 임대인)과 협의하여 말소할 수 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

근저당권이 완전히 해소되지 않았다면, 잔금을 지급할 때 근저당권 해지 약정을 명확히 하고 등기부등본의 변경 사항까지 확인해야 합니다.

근저당이 설정된 부동산을 매입하는 경우, 예상치 못한 금전적 손실을 입을 위험이 있습니다. 경매로 넘어갈 가능성을 최소화하고, 안전한 거래를 위해 근저당 여부를 꼼꼼히 확인하는 습관을 가지세요.

선 순위 대출 (등기부에는 근저당의 순서) 등이 있다면 나의 소중한 보증금은 보호받지 못할 수 있습니다.

<특약 예시>

1. 주택을 인도받은 세입자는 00년 0월 0일(잔금일)까지 전입신고 및 확정일자를 받고, 임차인은 위 약정 일자의 다음 날까지 임차 주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.

2. 임대인은 본 계약 체결 당시 임차 주택의 선순위 임대차 정보를 제공한다.

3. 임대인은 본 계약 체결 당시 국세, 지방세, 체납, 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 임차인에게 고지한다.

4. 임대인은 잔금일에 해당 주택에 대한 근저당권을 말소한다.

5. 임차인은 임차 주택의 선순위 임대차 정보, 국세 및 지방세 등의 정보 열람을 해당 기관에 신청할 수 있다.