부동산 특약, 전문 변호사가 답답해서 정리한 계약 특약 모음집

부동산 전문 변호사인 제가 직접 부동산 특약 및 계약서 검토를 도와드린 지 1년이 다 되어갑니다.

약 100명에 가까운 분들의 부동산 특약과 함께 자칫 전세사기 등 부동산 사기로 이어질 수 있었던 순간을 막아낼 때만큼 뿌듯한 때도 없었습니다.

그러나 한편으로는,

모든 검토를 직원이 아닌 제 손으로 직접 하다 보니, 하루에 검토해 드릴 수 있는 계약서 수의 한계가 있어 모든 분들께 도움을 드리지 못해 안타까운 마음이었습니다.

오늘은 그런 저의 답답함과 안타까운 마음을 다해 작성한 부동산 특약 모음집입니다.

임차인, 임대인 그리고 매매계약을 앞둔 분들까지 이 글을 읽어보시는 것만으로도 내 계약서에 무엇이 들어가야 하고 어떤 위험이 있을지 감이 오실 겁니다.

단, 한 가지 주의사항을 말씀드리자면

모든 집이 다르듯, 여러분에게 딱 맞는 부동산 특약도 다릅니다.

만약 전세사기나 부동산 사기 위험에 노출되어 있다고 판단된다면,

단순히 인터넷에 있는 부동산 특약을 그대로 쓰시기보단 적어도 변호사에게 진단을 받아보신 뒤 작성해 볼 것을 권해드립니다.

여러분이 쓰신 한 줄 때문에 전 재산을 뺏기는 일은 없으셨으면 좋겠습니다.

사안이 급하신 분은 아래 제 연락처로 연락 주세요.(전화 상담은 비용이 들지 않아요!)

차형진 변호사 직통 연락처

전화: 070-4571-7668

<상황별 특약 모음집>

1. 임차인을 위한 특약: 전세사기 예방

(1) 근저당 설정 금지 특약

예문:

“임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받은 다음날까지 근저당, 전세권, 임차권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 이를 위반 시 임차인의 선택에 따라 계약을 무효로 할 수 있다.”

효과:

근저당 설정은 전세사기의 가장 큰 원인입니다.

이 특약은 임대인이 추가 근저당을 설정하지 못하도록 제한하여 임차인의 보증금을 보호합니다.

계약 전, 해당 주택의 *등기부등본(을구)*를 확인하고, 이후 설정된 권리 변동이 없도록 관리해야 합니다.

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(2) 보증보험 가입 협조 특약

예문:

“본 계약은 보증보험 가입을 전제로 하며, 임대인은 임차인의 보증보험 가입에 필요한 서류를 제공한다. 가입 불가 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 3일 내 보증금을 반환한다.”

효과:

보증보험 가입은 전세사기를 방지하는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.

임대인의 협조가 없으면 보증보험 가입이 불가능할 수 있으니, 보증보험 가입 협조 의무를 명시해야 합니다.

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(3) 소유권 이전 및 고지 의무 특약

예문:

“임대인은 임차인의 확정일자 등록 이전에 소유권을 이전하지 않으며, 소유자 변경 시 이를 즉시 임차인에게 고지한다.”

효과:

소유권 이전으로 인해 임차인이 보증금을 잃는 경우를 방지합니다.

특히, 소유자 변경 통보를 의무화하여 임차인이 새로운 임대인에 대한 자격을 검토할 수 있도록 합니다.

2. 임대인을 위한 특약: 악성 세입자 방지

(1) 월세 연체 시 계약 해제 특약

예문:

“임차인이 월세를 2개월 이상 연체할 경우, 임대인은 즉시 계약을 해제하고 보증금에서 연체금을 공제할 수 있다.”

효과:

악성 세입자로 인한 손해를 예방하고, 월세 연체가 장기화되는 것을 방지합니다.

이 특약은 임대인의 권리를 강화하고, 빠르게 문제를 해결할 수 있는 근거를 제공합니다.

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(2) 하자 발생 시 임차인 의무 특약

예문:

“임차인은 하자 발생 시 즉시 임대인에게 통보하며, 이를 지연하여 발생한 추가 손해는 임차인이 부담한다.”

효과:

세입자의 하자 방치로 인해 수리가 지연되거나 추가 비용이 발생하는 것을 예방합니다.

즉각적인 문제 해결을 통해 임대인의 재산을 보호할 수 있습니다.

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(3) 제소전화해 특약

예문:

“계약 체결 직후, 임차인은 임대인과 함께 제소전화해를 신청하여 법원의 화해조서를 받는다.”

효과:

제소전화해를 통해 임차인이 계약 종료 후에도 빠르게 퇴거하도록 강제할 수 있습니다.

이 특약은 특히 임차인의 퇴거가 중요한 경우에 강력한 법적 수단이 됩니다.

3. 매매 계약자를 위한 특약

(1) 잔금 지급 전 등기부등본 확인 특약

예문:

“매도인은 잔금 지급일에 등기부등본을 갱신하여 매수인에게 제공하며, 이상이 있을 시 계약 해제를 요청할 수 있다.”

효과:

매도인이 잔금 지급 전 근저당을 설정하거나 권리관계를 변경하지 못하도록 방지합니다.

매수인의 자금 보호와 계약 안전성을 높여줍니다.

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(2) 하자담보 책임 특약

예문:

“매도인은 계약 체결 당시 고지하지 않은 하자에 대해 책임을 지며, 발견 시 매수인은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다.”

효과:

매도인이 고지하지 않은 하자로 인해 매수인이 예상치 못한 비용을 부담하지 않도록 보호합니다.

특히 하자에 대한 증거를 남기기 위해 계약 당시 사진 및 동영상을 첨부하는 것이 좋습니다.

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(3) 중도금 반환 조건 특약

예문:

“매수인이 대출 승인 불가로 잔금 지급이 어려운 경우, 매도인은 중도금 전액을 반환한다.”

효과:

매수인의 대출 실패로 인해 발생하는 손실을 방지합니다.

이 특약은 대출 의존도가 높은 매수인에게 특히 유용합니다.