강제경매 당해세 사전 확인 방법 4가지

부동산 전문 변호사로 활동했던 저는 그동안 많은 전세사기 피해자를 만나볼 수 있었습니다.

때문에 임차인이 어떻게 하면 그 함정에 빠지지 않을지 혹은 피해를 입었다면 어떻게 하는 것이 현명한 방법일지 블로그를 통해 직접 글을 작성하고 있습니다.

사실 강제경매 당해세를 검색하고 계신 분들이라면 어느 정도 이성적 판단을 하고 계실 거라 생각합니다.

정말 황당하기도 하고 무거웠던 감정을 어느 정도 누르고 마지막 절차를 앞두고 계실 것 같은데요.

오늘 강제경매 당해세 글뿐만 아니라블로그 ‘내 보증금 찾기’ 카테고리에 지금 필요한 대응들이 준비되어 있습니다.

이 글이 조금이나마 여러분에게 위로가 될 수 있다는 마음으로 글을 시작해 보겠습니다.

<‘내 보증금 찾기’ 카테고리 인기 글 바로 가기 ▼>

<목차>

1. 배당 순위
2. 23년도 개정된 당해세
3. 당해세 유형
4. 당해세 사전 확인 방법

1. 배당 순위 체크

글 시작에 앞서 복습을 해봅시다.

임차인이 1순위로 대항력과 우선변제권을 취득했어도 낙찰대금에서 무조건 1순위로 배당받는 것은 아닌 점을 꼭 알아야 하기 때문입니다.

먼저 법에서 말하고 있는 배당 순위는 아래와 같습니다.

[경매 배당 순위]

① 경매 집행비용

② 매각 부동산의 필요비 및 유익비

③ 소액임차인 최우선변제금액, 최종 3개월 임금채권 등

④ 강제경매 당해세(해당 부동산에 부과된 세금) : 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세 등

⑤ 근저당권, 전세권, 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권

⑥ 일반 임금채권(선순위 임금채권을 제외한 임금채권 등)

⑦ 일반조세채권 등

⑧ 공과금(국민건강보험료 등)

⑨ 일반 채권(가압류 등)

여러 종류의 배당 순위가 있지만 선순위 임차인의 경우 대표적으로 강제경매 당해세가 걸림돌인 경우가 많습니다.

경매가 개시되면 임차인은 이해관계이므로 법원 경매계에 방문해 임차인 보증금보다 먼저 배당되는 강제경매 당해세가 대략 얼마인지 열람이 가능합니다.

열람해 보면 임차인의 예상 배당액을 산출하는 데 도움이 됩니다.

2. 23년도 개정된 당해세

23년 4월부터 경매 공매 시 종합부동산세 등 당해세 중 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 배분 예정액 만큼은 주택임차보증금이 우선 변제받을 수 있게 하고 임차인을 보호합니다.

당해세가 되기 위해서는 3가지를 확인해야 합니다.

1. 담보 설정 당시 예측 가능

2. 납세의무자가 해당 목적물의 소유자

3. 해당 부동산에 부과된 세금

단, 국세이고 임차인의 확정일자보다 늦은 당해세일 경우 조건이 붙게 됩니다.

세입자의 확정일자가 당해세인 국세의 발행일보다 늦을 경우 임차보증금을 먼저 받을 수 없게 되는 것입니다.

또한 체납 국세의 발생 가능성 역시 주의해야 합니다.

3. 당해세에 포함되는 것은?

국세인 상속세, 증여세, 재평가세, 종합부동산세 등이 있으며 지방세의 경우 재산세 자동차세, 조합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있겠습니다.

반대로 조세채권이 당해세가 아닌 경우는 무엇이 있을까요?

당해세가 아닌 부가가치세, 양도소득세, 법인세 등의 경우 국세 지방세 중 일반세인 경우에는 조세의 법정기일이 담보 채권 또는 기타 채권보다 앞설 때 조세채권이 우선변제됩니다.

조세체권의 법정기일은 압류 등기일이 아니며, ‘신고일, 납세고지서 발송일, 납세의 무확정일’을 말합니다.

4. 사전 확인 방법

당해세의 여부를 숫자 하나 틀리지 않고 확인하는 것은 불가능하지만 어느 정도 추정은 가능합니다.

아래 4가지 방법을 활용해 보세요.

1. 채무자가 법원 또는 개인사업자일 경우 법정기일이 오래되었다면 체납 세금이 많을 가능성이 높습니다.

2. 선순위 임차인이 있는 물건을 검색할 때 ‘문건송달’부분을 꼭 체크해 주시고 세무서에서 송달한 이력이 있는지 확인해 보세요.

3. 동일한 물건이 공매에 올라와 있는지 체크 : 공매에서는 세금과 법정기일까지 확인이 가능합니다.

4. 등기상 관할 구역 내 관할 기간 압류인지를 체크 : 당해세의 경우 해당 부동산에 부과된 세금이기 때문에 관할 구역 외에서 압류했다면 해당되지 않습니다.

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