부동산 매매계약서 작성법 변호사가 알려드립니다

오늘 글은 광고나 뻔한 정보글이 아닙니다.

부동산 전문 변호사가 소개 드리는 부동산 매매계약서 작성법입니다.

딱 한 줄 때문에 한 단어 때문에 수억 원을 잃게 되는 분들 정말 많이 봐왔습니다.

오늘 찾아주신 분들은 그러지 않길 바라는 마음에 직접 부동산 매매계약서 작성법에 대해 작성해놓았습니다.

물론 부동산 전문 변호사가 직접 검토해 드립니다.

도움이 필요하신 분들은 부동산 매매계약서 작성법 글을 끝까지 읽으신 뒤 바로 링크로 이동해 보세요.

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부동산매매계약서 .pdf

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위 계약서 양식을 다운로드 후 부동산 매매계약서 작성법 글을 읽어보세요! 더 이해가 잘 되실 거예요^^

<부동산 매매계약서 작성법 - 목차>

1. 부동산의 표시
2. 목적
3. 소유권이전 등
4. 제한물권 등의 소멸
5. 지방세
6. 계약의 해제
7. 채무불이행과 손해배상
8. 중개 수수료
9. 중개 보수 외
10. 중개대상물 확인설명서 교부
11. 인적 사항 체크

부동산의 표시

해당 항목은 매매계약의 대상물을 쓰는 부분이기 때문에 공적 서류를 꼼꼼하게 살핀 뒤 작성하는 것이 필요합니다.

관련 공적서류로는 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지계획이용원 등이 있으며 반드시 매매 계약 체결일 최근의 각 서류를 받아보셔야 합니다.

만약 공인중개사분들께서 이러한 관련 서류를 살펴주지 않아 분쟁이 생기는 경우 이에 대한 손해배상책임을 질 수 있기 때문에 면책되기 위해서는 서류를 자세히 확인하고 당사자 사이에 계약 목적물에 대해서도 정확히 확인을 해야 합니다.

특히나 면적에 대한 부분이 가장 많이 다툼이 일어나는 부분 중 하나입니다. 이 부분을 꼭 주의해 주시고 매도 매수하는 면적과 범위를 꼭 체크해 주세요.

제1조 - 목적

매매 대금, 중도금, 잔금, 계약금, 융자금, 임대보증금 등의 돈에 대한 내용을 작성하는 부분입니다.

이후 각 매매 대금이 제대로 지급되지 않는 경우, 계약해제나 취소 등의 분쟁이 일어나게 됐을 경우 같은 액수의 돈이라도 어떤 명목으로 지급되었는가에 따라 결과가 크게 바뀌기 때문에 주의할 필요가 있습니다.

중도금 (가장 중요합니다) : 중도금 지급 이후에는 계약 해제가 불가능하다는 것이 판례에서 나옵니다.

임대보증금 : 세입자가 있는 부동산을 매매하는 경우 작성하게 됩니다.

융자금 : 대출 등을 승계하는 경우 작성합니다.

계약금 : 계약금으로 지급하는 돈의 액수를 작성하시고 가계약금을 포함하여 통상적으로 10% 지만, 10%가 아닌 당사자 약정에 따라 더 많은 금액이나 더 적은 금액으로 작성하게 될 수도 있습니다.

잔금 : 계약금, 중도금 등을 제외한 나머지 금액을 작성해 주세요.

제2조 - 소유권 이전 등

매도인은 매매 대금의 잔금을 받음과 동시에 매수인에게 소유권 이전 등기에 필요한 모든 자료를 교부하고 등기 절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 00년 00 월 00 일로 한다.

해당 조항은 잔금을 받고도 소유권이전등기를 하지 않는 경우 문제가 되는 조항 중 하나입니다.

법에서는 동시이행의 항변권을 포함하는 조항이기도 한데요.

쉽게 말해, 잔금을 내지 않으면 소유권이전등기를 해줄 의무가 없는 것이며,

집주인의 경우 소유권이전등기절차에 협력할 의무, 매수인은 잔금을 지급할 의무 등 서로가 계약의 내용을 따라갈 의무가 있다는 것을 말합니다.

제3조 - 제한물권 등의 소멸

매도인은 위의 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세 공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 경우 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다.

위 조항에서 말하는 **‘완전한 소유권을 이전해야한다’**는 임차권, 근저당권 등 제한 권리를 모두 없앤 소유권을 이전해야 할 의무가 있다고 말하는 겁니다.

제4조 - 지방세 등

위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 한다. 지방세의 납부의무 및 납부 책임은 지방세법의 규정에 따른다.

부동산의 인도일을 기준으로 수익을 매도인이나 매수인에게 귀속할지 여부를 정한다는 내용과 지방세의 납부 책임자에 대한 규정입니다.

제5조 - 계약의 해제

매수인이 매도인에게 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

최근 가장 이슈가 되는 조항이기도 합니다.

해당 조항이 포함되지 않은 계약서의 경우 중도금 지급 시점이 아닌 이행의 착수시를 기준으로 계약해제 여부가 결정됩니다.

다시 말해 중도금 지급전까지 계약의 해제가 가능하고 이때 매도인은 계약금의 배액을 상환, 매수인은 계약금을 포기해야 하는 겁니다.

하지만 해당 내용은 약정에 따라 얼마든지 변경될 수 있습니다.

제6조 - 채무불이행과 손해배상

매도인이나 매수인이 본 계약상의 내용에 대해 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

해당 조항은 매도인이 소유권이전 등기 의무를 이행하지 않거나 중도금, 잔금 등을 지급받지 않는 경우,

매수인이 지급 날짜가 되었음에도 중도금이나 잔금을 보내지 않았을 경우 이를 채무불이행으로 보고 계약 상대방이 계약을 해제할 수 있도록 하는 내용입니다.

제7조 - 중개 수수료로

계약이 해제되거나 취소가 되더라도 중개 보수를 지급받을 수 있습니다.

해당 내용은 공인중개사 법에도 나와있는 내용인데요.

하지만 판례에 따르면 매도인이나 매수인이 해당 계약을 불이행하는 것에 대해 공인중개사의 책임을 인정한 사례들도 있습니다.

제8조 - 중개 보수 외

“매도인 또는 매수인이 해당 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우 이에 관한 보수는 중개 보수와는 별도로 지급하며 그 금액은 합의에 의한다.”

제9조 - 중개대상물 확인설명서 교부 등

개업 공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하고 업무보증 관계 증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 계약 체결과 동시에 거래 당사자 쌍방에게 교부한다.

계약 시 공제증서 그리고 중개대상물 확인설명서 등을 제공하여야 하는 것을 규정하는 내용입니다.

마지막 - 인적 사항

최근 매도인이나 매수인을 사칭하는 사람들이 정말 많아지고 있습니다.

대리인이 가족이라고 하더라도 인감증명서, 위임장, 가족관계증명서 등의 서류를 정확하게 확인 후 거래하시는 것을 권해드립니다.