재건축아파트 매매 5가지를 모르면 수억 원 날리실 겁니다.

아마 이 글을 읽고 계신 분들은 재건축아파트 매매를 앞두고, 어디를 투자해야 좋을까?

요즘 재건축도 빠르게 잘 안된다고 하던데, 지금 재건축아파트 매매를 하는 게 맞을까?

여러 가지 고민을 안고 여기까지 오셨을 거라 생각합니다.

오늘 글은부동산 중개사 출신 전문 투자자 그리고 부동산 전문 변호사가 함께 작성한 재건축아파트 매매 전 확인해야 하는 5가지를 정리했습니다.

실제 저희 전문가가 진행해 드리는 부동산 매매 계약 컨설팅에서 전해드리는 내용인 만큼,

글을 끝까지 읽어보시는 것만으로도

재건축아파트 매매에 대한 올바른 기준을 세우실 수 있으실 겁니다.

만약 이미 계약을 앞두고 있거나, 과연 안전한 투자가 맞는지 궁금하신 분께서는 아래 링크를 클릭!

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1. 당연하지만 입지가 좋아야 한다

너무 당연한 소리라고 생각할 수 있겠지만,

재건축 조합원 입장에서는 사업을 진행하면서 추가 분담금을 낮추는 것이 최대 관건입니다.

때문에 일반 분양가를 조금이라도 높게 받아낼 수 있는 곳이어야 하기에 사람들의 선호도가 높은 지역에 투자하는 것이 좋습니다.

물론 돈이 부족해 다른 선택으로 돈에 맞춰 입지가 비교적 좋지 않은 곳에 투자를 하는 경우도 많은데요.

입지가 떨어지게 되면 일반 분양가가 높을 때, 잘못하면 미분양에 대한 리스크가 있어 분양가를 무작정 올리지는 못합니다.

그래서 이럴 때는 공사비 상승분을 상쇄할 수 있을 정도로 일반 분양 물량이 충분하게 확보되는 단지를 선택하는 것이 좋습니다.

2. 용적률이 낮을수록 이득이다

여기서 말하는 용적률은 대지 면적 대비 건물의 모든 면적을 합친 것의 비율을 말합니다.

단, 용적률 계산 할 때 지하층의 면적은 제외합니다.

예를 들어 대지 80평에 그 대지를 쓰는 건물이 지하 1~4층까지 각 50평이라면?

건물 전체 면적은 50평 X 4개 층으로 200명이며,

용적률은 아래와 같습니다.

[수식: ]

3. 종 상향이 가능한지 체크하자

보통 종 상향이 될수록 건물을 더 높게 지을 수 있습니다.

예를 들어, 조례에 따른 서울의 용적률을 살펴보면 제2종 일반주거지역은 200%이고, 제3종 일반주거지역은 250%입니다.

그리고 준 주거지역은 400%, 중심상업지역일 경우 100%입니다.

최근 한 아파트 단지의 경우 3종 일반 주거지영에서 준 주거지역으로 종 상향을 추진하면서 최대 층수를 원래 계획안 49층에서 70층으로 변경하기도 했습니다.

재건축 사업에서 종 상향이 하가가 나오면 지을 수 있는 건물의 면적과 층수가 늘어나고, 그만큼 일반 분량 물량도 늘어나 사업성이 좋아지기 때문에 종 상향의 여지가 있는 단지를 선택하는 것이 좋습니다.

4. 중/대형 평형이 많아 평균 대지지분이 큰 단지

대지지분은 아파트 단지 전체 면적에서 한 가구가 갖는 땅의 면적을 말합니다.

일반적으로 소평형대 위주로 구성된 단지보다는 중/대형 평형대로 구성된 단지의 사업성이 더 좋습니다.

기존 가구당 평균 대지지분 때문입니다.

추가적으로 가구당 평균 대지지분이 15평 이상이라면 양호한 편이라고 볼 수 있겠습니다.

5. 조합원들이 바삐 움직이고 있는가

소유자(조합원)들의 나이대가 높고 살고 있는 세대가 많을수록 사업 속도 면에서 불리해질 가능성이 높습니다.

4년 넘는 공사기간 동안 다른 곳으로 이사를 해야 하는 것을 꺼려 하는 경우가 많기 때문입니다.

무엇보다 새 아파트에 대한 기대감보다는 추가 분담금에 대한 부담감을 더 크게 갖고 있습니다.

때문에 임차인 비중이 높은 단지일수록 사업 진행 속도에는 유리합니다.

옛날만 보더라도 재건축 사업의 성패가 행정절차 속도에 달려 있었지만 요즘 들어 공사비가 올라 조합원들의 추가 분담금 부담이 커지면서 속도감이 떨어지고 있죠.

때문에 이제는 정부의 정착이나 지원도 중요하지만, 주민분들의 추가 분담금을 감당하면서 추진할 의지와 시장 분위기가 영향을 크게 미치고 있다고 볼 수 있겠습니다.

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