편의점 상가 매매 왜 계약하고 수천만 원씩 손해보는 걸까?

*오늘 글은 뻔한 편의점 상가 매매 매물 소개 글이 아닙니다.

공인중개사 출신 그리고 부동산 전문 변호사가 전하는 편의점 상가 매매 실전 전략이 담겨있습니다.

아래 편의점 상가 매매 실전 전략을 읽어보시는 것만으로도

*바쁘신 분들께선 마지막 단락 전문가 실무 TIP만이라도 꼭 확인해보세요.

✅매도인께서는 분쟁 예방을

✅매수인께서는 수천만 원 이상을 아끼실 수 있을 거라 생각합니다.

단, 한 가지 당부의 말씀을 드립니다.

편의점 상가 매매의 경우 단순 상가와는 다르게 프랜차이즈 승계부터,

고용문제, 임차 문제 거기다 마지막 소개드릴 내용까지

어느 하나 쉽게 끝나는 부분이 없습니다.

만약 이 모든 것을 한 번에 해결하고 싶다면?

아래 링크로 계약 검토 신청을 해주세요.

부동산 전문 변호사 그리고 공인중개사 출신 투자자가 직접 여러분의 계약을 검토하고 진단해 드립니다.

적어도 모르고 잃는 일은 없을 거라 확신합니다.

1. 매도자가 주의해야 할 사항

법적 측면 (꼼꼼한 체크를 위해 사전 변호사의 검증이 꼭 필요합니다.)

*계약서 검토 및 작성

매도자는 매매 계약서를 작성할 때 매장의 현황을 정확하게 작성해주셔야 합니다.

매출 현황, 재고, 시설 등을 정확하게 기록하여 분쟁을 방지하고 권리금이 발생하는 경우 권리금이 적절하게 신고되었는지 확인하여 권리금 관련 법적 문제를 예방해야 합니다.

또한 매장의 임차계약의 승계 여부를 확인해야 하며 근로자 고용 승계 여부를 매수자와 이야기 해야 합니다.

* 실전 TIP

1️⃣재고 및 시설 인계

편의점의 재고와 시설을 매수자에게 인계할 때, 인수인계 과정을 꼼꼼하게 기록하고,

인계 전후의 상태를 사진으로 남겨 나중에 생길 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

2️⃣매출 관련 자료 제공

매수자는 매출 증빙 자료(예: POS 시스템 자료)를 요청할 수 있으므로, 매출 데이터를 투명하게 제공해야 합니다.

미리 자료를 정리해두면 거래가 원활해질 수 있습니다.

편의점은 프랜차이즈 형태로 운영되는 경우가 대부분이죠,

본사와의 계약 관계를 점검해야 하며 본사에 보고 의무나 관련 비용 납부 등이 정확히 이루어졌는지 확인하고, 본사와 매도 후 처리 사항을 협의해야 합니다.

2. 매수자가 주의해야 할 사항

*변호사의 법률 TIP

1️⃣계약서 검토 및 작성

매수자는 계약서를 작성할 때 편의점의 매출, 임대차 계약, 권리금 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

계약 조항에 대해 변호사나 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

2️⃣ 부동산 권리관계 확인

매수자는 편의점이 위치한 부동산의 권리관계(등기부 등본)를 확인하여, 문제가 없는지 확인해야 합니다.

임차권에 문제가 있을 경우 나중에 운영에 차질이 생길 수 있기 때문에 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

3️⃣ 프랜차이즈 계약 승계

프랜차이즈 편의점인 경우, 본사와의 계약 승계 여부를 확인해야 합니다.

본사가 제시하는 계약 조건을 따르는 데 문제가 없는지 확인하고, 추가로 발생할 수 있는 비용(가맹비, 보증금 등)을 검토해야 합니다.

프랜차이즈가 입지 와 시설 등 계약서 특약으로 양수도 금지를 해뒀으나 매도자가 우회하는 방법 등을 통해 매도를 하려는 경우 향후 가맹해지까지 할 수 있는 법적 리스크가 발생할 수도 있습니다.

4️⃣ 근로자 고용 문제

기존 근로자의 고용 승계와 관련된 법적 의무를 준수해야 합니다. 근로기준법에 따라, 고용 승계 시 근로자의 권익 보호에 관한 사항을 명확히 해야 합니다.

*공인중개사, 부동산 투자 전문가의 TIP

✅편의점 운영 상태 점검

매수자는 편의점의 현재 상태를 철저히 점검해야 합니다.

재고 관리 상태, 시설물 유지 상태, 매출 흐름 등을 현장에서 확인하고,

실제 운영 실적이 계약서 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.

재고 파악 등의 과정은 프랜차이즈 본사와 POS 전산뿐 아니라 꼼꼼한 실사를 하지 않으면 매수자가 손해를 보는 경우가 다수 발생하고 있어 잘 챙겨야 하는 부분입니다.

특히 현금과 유사한 담배, 주류 등의 정확한 파악이 중요합니다.

A사의 편의점 계약의 경우 유형에 따라 가맹사업자와 운영자의 수수료 책정이 다르고 매달 공제되는 항목과 규정이 다른 경우가 많고

각기 적용하는 프랜차이즈 수수료의 차이로 브랜드만 보고 일률적으로 수익을 예측하기 어려운 구조입니다.

또한 계약 시 양도 양수 금지가 되어 있거나 제약이 걸려 있는 경우가 많아 가맹 계약서 원본을 꼭 확인하셔야 합니다. 이럴 때 믿을 수 있는 전문가와 함께하는 것을 추천합니다.

편의점 매매 시 가장 중요한 이슈는 담배 소매권!!!

상권마다 다르지만 일반적으로 편의점에서 담배의 매출은 30% 이상이고 연계 매출까지 생각하면 어마어마합니다.

담배 소매권(담배 소매인 지정권)은 원칙적으로 양도가 불가능합니다.

그렇기 때문에 편의점 매매 시 임대차 혹은 매매 계약서를 가지고 구청과 KT&G를 방문하여 재신청을 해야 하고

이때는 각 기관이 일정 기간 공고 후 복수의 신청자가 있는 경우에는 추첨으로 단수의 신청만 있는 경우 재교부를 해주고 있습니다.

편의점은 담배 소매권이 없으면 처음 계산한 수익과 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서 경쟁이 있을 것으로 예상되는 경우 부동산 등을 통해 매매 사실을 대대적으로 알리기보다는 최대한 조용하게 주변에 소문이 나지 않게 거래를 하려고 하는 경우가 많습니다.

매매 과정에서 특약으로 담배 소매권의 유지가 되는 경우에만 거래가 성립한다고 적는 경우도 많습니다.

이처럼 일반적인 상가 거래와는 특성이 다른 편의점 매매, 전문가의 검수가 더욱 중요합니다.