점유이전금지가처분, 명도소송 전에 먼저 걸어 두어야 하는 이유

안녕하세요, 부동산 전문 변호사 차형진입니다.

임대인 분들이 가장 억울해하시는 순간은 소송에서 이긴 다음입니다.

“판결문까지 받아서 집행관하고 갔는데, 안에 모르는 사람이 살고 있다고 합니다.”

몇 달을 들여 받아 낸 판결이 문 앞에서 멈춰 버린 것입니다.

판결은 소송 상대를 내보내라는 내용일 뿐이어서, 그 사이 다른 사람이 들어와 살고 있으면 그 사람에게는 효력이 미치지 않습니다.

이런 일을 막기 위해 소송을 걸기 전에 점유자를 묶어 두는 절차가 따로 마련되어 있는데, 이 순서를 모르고 소송만 먼저 넣으시는 분들이 여전히 많습니다.

오늘은 이 보전 절차가 왜 소송보다 앞서야 하는지, 신청할 때 필요한 서류와 담보는 무엇인지, 결정을 받은 뒤 집행을 언제까지 해야 하는지, 그리고 이미 놓쳤을 때 남아 있는 방법까지 순서대로 정리해 드리겠습니다.

글 핵심 요약 ① 판결의 효력은 소송 상대에게만 미치므로, 점유자가 바뀌면 판결문이 있어도 집을 비울 수 없습니다. ② 이 절차는 신청에서 결정까지 보통 몇 주 안에 끝나고, 결정을 받은 뒤에는 정해진 짧은 기간 안에 집행까지 마쳐야 효력이 유지됩니다. ③ 집행관이 현장에 고시문을 붙이고 나면, 그 뒤에 들어온 사람에게도 승계집행문을 통해 판결의 효력을 미칠 수 있습니다.

이 글만 읽으셔도 명도 절차의 큰 흐름은 잡히실 겁니다.

다만 담보 액수나 현장 상황에 따른 집행 방법은 법원과 사안마다 달라지는 지점이니, 지금 임차인에게 내용증명을 보내 두신 단계라면 아래 창구로 편하게 문의해 주세요.

제가 직접 살펴보고 답변드립니다.

점유이전금지가처분, 왜 소송보다 먼저 해야 하나요?

판결의 효력이 소송 상대 한 사람에게만 미치기 때문입니다.

소송 중에 임차인이 가족이나 지인, 심지어 전차인을 들여 놓으면 판결문에 적힌 이름과 실제 살고 있는 사람이 달라집니다.

집행관은 현장에서 그 불일치를 확인하는 순간 집행을 중단하게 되고, 결국 새로 들어온 사람을 상대로 소송을 다시 시작해야 합니다.

점유이전금지가처분을 미리 걸어 두면 현재 점유자가 법적으로 고정되어, 그 뒤에 들어온 사람에게도 기존 판결의 효력을 이어 붙일 수 있습니다.

실무에서 명도 사건을 맡으면 소장보다 이 신청서를 먼저 내는 것이 거의 원칙처럼 자리 잡은 이유가 여기에 있습니다.

비용과 시간이 추가로 들어가는 것은 사실이지만, 소송을 두 번 하는 것보다는 훨씬 적게 드는 선택입니다.

점유이전금지가처분 신청에는 무엇이 필요한가요?

부동산 등기사항증명서와 임대차계약서, 그리고 차임이 밀렸다는 사실을 보여 주는 자료가 기본입니다.

여기에 계약을 해지하겠다는 뜻을 상대에게 전달했다는 근거가 함께 있으면 심리가 수월하게 진행됩니다.

목적물은 등기부상 표시와 호수, 면적까지 정확히 적어야 하는데, 이 부분이 틀리면 보정명령을 받아 시간이 밀립니다.

법원이 신청을 받아들일 때는 담보 제공을 명하는 것이 보통이고, 현금을 공탁하는 대신 보증보험증권을 제출하는 방법이 널리 쓰입니다.

담보 액수는 목적물의 가치와 사안에 따라 법원이 정하므로 미리 단정하기 어렵고, 사건이 끝난 뒤에는 절차를 밟아 돌려받을 수 있습니다.

상대를 불러 심문하지 않고 서면만으로 결정하는 경우가 많아, 서류가 갖추어져 있으면 생각보다 빠르게 진행됩니다.

결정을 받은 뒤에는 언제까지 집행해야 하나요?

결정문을 받은 때로부터 정해진 짧은 기간 안에 집행관에게 집행을 신청해야 합니다.

이 기간은 법에서 2주로 정해 두고 있어서, 결정문을 받고 안심한 채 며칠을 보내다가 효력을 잃는 분들이 실제로 계십니다.

한 의뢰인은 “결정이 났다는 문자를 받고 다 끝난 줄 알았습니다”라고 하셨는데, 결정과 집행은 완전히 별개의 단계입니다.

집행은 집행관이 현장에 나가 점유 상태를 확인하고 고시문을 붙이는 방식으로 이루어집니다.

이 고시문이 붙은 뒤부터는 점유를 넘기는 행위가 금지되고, 임차인이 몰래 사람을 들여도 승계집행문을 받아 그대로 명도를 진행할 수 있습니다.

고시문을 떼거나 훼손하는 것은 별도의 책임이 따를 수 있는 행위이니, 현장 사진을 남겨 두시길 권해 드립니다.

점유이전금지가처분을 걸지 않고 소송을 끝냈다면 어떻게 되나요?

새로 들어온 점유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 하는 것이 원칙입니다.

다만 상황에 따라 길이 완전히 막히는 것은 아니어서, 그 사람이 임차인의 가족처럼 독립된 점유자로 보기 어렵다면 기존 판결로 집행이 가능할 때도 있습니다.

반대로 별도의 계약을 맺고 들어온 전차인이라면 독립된 점유자로 평가되어, 다시 소송을 걸어야 할 가능성이 큽니다.

이때라도 늦었다고 포기하지 않고 바로 보전 절차를 신청해 두는 것이 중요한데, 그러지 않으면 같은 일이 반복될 수 있습니다.

점유자가 또 바뀔 조짐이 보인다면 현장 사진과 우편물, 관리비 명의 같은 자료를 모아 두시는 편이 좋습니다.

어느 쪽에 해당하는지는 계약 관계와 생활 실태를 함께 봐야 하는 문제여서 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인 입장에서는 이 절차를 어떻게 봐야 하나요?

고시문이 붙었다고 해서 당장 나가야 하는 것은 아니라는 점을 먼저 말씀드립니다.

이 절차는 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하게 묶어 두는 것일 뿐, 그 자체로 집을 비우라는 명령이 아닙니다.

다만 임대인이 본격적으로 명도 절차를 시작했다는 신호이니, 이 시점부터는 받아 둘 돈과 내야 할 돈을 정리해 두시는 편이 좋습니다.

보증금에서 밀린 차임이 공제되는 구조여서, 버티는 기간이 길어지면 돌려받을 돈이 줄어드는 경우가 대부분입니다.

원상회복 범위나 시설 투자 비용처럼 다툴 여지가 있는 부분은 사진과 영수증으로 근거를 남겨 두시길 바랍니다.

소송이 시작되면 답변서를 낼 기한이 짧게 정해지니, 서류를 받으신 날짜를 꼭 기억해 두셔야 합니다.

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명도 사건은 순서를 한 칸 건너뛰면 몇 달이 그대로 사라지는 분야입니다.

반대로 순서를 지켜 두면 상대가 중간에 사람을 바꿔 넣어도 흔들릴 일이 없습니다.

점유이전금지가처분은 그 순서의 맨 앞에 놓여 있는 장치이고, 들어가는 비용에 비해 지켜 주는 것이 훨씬 많습니다.

이미 소송을 넣으셨더라도 지금 보완할 수 있는 부분이 남아 있는 경우가 많으니, 늦었다고 단정하지 않으셨으면 합니다.

오늘 이 글이 비워지지 않는 집 앞에서 답답하셨던 마음을 조금이나마 덜어 드렸으면 좋겠습니다.

차형진 변호사 드림.