전세계약 연장 계약서? 보증금이 올랐다면 절대 바꾸지 마세요

‘보증금이 올랐는데 전세계약 연장 계약서를 써야 하는 건 아닐까?’

‘집주인이 아무 말도 없는데 그냥 넘어가도 괜찮은 걸까?’

‘뭐야? 갑자기 권리관계가 바뀌었잖아?’

전세계약 만료일을 앞두고 전세계약 연장 계약서를 써야 할지, 쓰지 않는다면 다른 문제가 있는 건 아닌지 걱정되는 마음에 여기까지 오셨을 거라 생각합니다.

(검색을 하고 있다는 것만으로도 내 재산을 지킬 확률 80% 이상 높아질 것이라 확신합니다)

오늘 글은 부동산 전문 변호사 출신인 제가 직접 작성한 전세계약 연장 계약서에 대한 정보글입니다.

뻔한 정보글이 되기보다는 지식 IN 등에서 본 여러분의 실질적인 궁금증을 대상으로 작성된 글인만큼 끝까지 읽고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

1. 합의에 의한 계약 연장

전세계약이 끝날 즈음해서 당사자 끼리의 합의에 의해 보증금을 증감하는 조건으로(혹은 그대로 둔 상태에서) 임대차계약의 기간을 연장할 수도 있습니다.

1) 전세계약 연장 계약서 새롭게 작성하여 확정일자 받기

전세계약 연장 계약서를 새로 작성해도 ‘보증금을 지키는 데에는’ 문제가 없습니다.

즉 보증금 1억 원짜리 전세를 살다가 만료일 즈음에 계약을 연장하고 보증금을 2천만 원 증액해 주기로 했다면, 마치 해당 계약이 처음인 것처럼 “보증금 :1억 2천만 원”이라고만 작성하여 임대차 계약서를 작성하고 확정일자를 받으셔도 된다는 것입니다.

이렇게 될 경우 처음에 받으셨던 확정일자의 효력(우선변제권)이 사라지는 것 아닌가? 생각하실 수도 있지만, 그렇지 않습니다.

12년 7월에 내려진 대법원 판결을 보면, 재계약을 하면서 새롭게 임대차 계약서를 작성하여 확정일자를 받으셨다고 해도, 변경 전 임대차 계약서에 부여받은 확정일자의 효력은 그대로 유지될 수 있습니다.

때문에 새로운 확정일자의 효력은 이전 계약과 새로운 계약의 ‘차집합’ 부분에 대해서만 생기는 것입니다.

2) 임대차 계약서 수정하여 확정일자 받기

계약서를 새롭게 작성하지 않고, 확정일자를 받았던 기존의 임대차 계약서를 조금 수정하여 거기에 확정일자를 ‘다시 또’ 받아도 괜찮습니다.

확정일자를 새롭게 받더라도 기존의 확정일자 효력은 그대로 유지됩니다.

참고로 기존 계약서 글자 위에 줄을 그어 처음의 보증금액 등을 지운 뒤 새로운 내용을 적으면, 이전의 보증금액이나 계약 기간의 확인이 불가능하기 때문에 절대로 이전에 쓰인 글씨를 삭제해서는 안 됩니다.

3) 보증금이 올랐는데, 등기부등본에 근저당 등 권리관계가 변동된 경우

새롭게 계약서를 쓰려고 했는데, 전에 몰랐던 근저당이 발견됐다면? 증액분에 대해서는 기존 확정일자가 유효하지 않기 때문에 새롭게 확정일자를 받아야 합니다.

하지만 이렇게 근저당이 있고 보증금 증액분으로 확정일자를 다시 받게 될 경우, 혹시라도 집에 문제가 발생될 경우 근저당이 선순위, 그리고 나의 보증금 증액분이 후순위로 밀려나게 됩니다. 자칫 증액분을 돌려받지 못할 수도 있다는 것입니다.

때문에 처음 계약에 없었던 근저당이 있다면, 건물 시세와 나의 보증금, 새로운 근저당 금액 등을 따져보고 안전한지 파악하는 것이 필요합니다.

참고로 집주인 측에게 근저당 말소를 요청하여 특약사항으로 선순위 근저당 말소 조항을 기입하도록 하는 것이 좋습니다.

(임차인을 위한 특약에 대해 궁금하다면 아래 칼럼을 참고해 주세요)

4. 전세 보증금 얼마까지 올릴 수 있을까?

갑자기 재계약 때 1억 원이나 올려달라고 하는 집주인… 다른 커뮤니티 등을 봐도 쉽게 볼 수 있는 이야기입니다. 그러나 임대차 3법이 시행되면서 보증금 증액에도 기준이라는 것이 생겼습니다.

임대차 3법 중 전월세 상한제는 계약 연장 시 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 하는 것을 골자로 하고 있습니다.

즉 세입자는 현재 전세 보증금의 5% 증액까지만 수용을 하면 되겠습니다.

2. 묵시적 계약 연장

1. 이런 경우도 연장이 될까?

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않았거나 계약 조건의 변경 의사를 전하지 않을 경우 주택임대차보호법에 의해 ‘전 임대차와 동일한 조건’으로 임대차계약이 갱신됩니다.

다만, 임차인이 2기의 차임을 연체한 경우엔 그렇지 않습니다.

쉽게 말해 임차인이 2기의 차임을 연체하지 않았고, 임대차 만료일 1개월 전까지 당사자(임대인, 임차인) 까리 아무런 ‘액션’이 없었다면? 계약이 이전 내용 그대로 연장이 되는 것입니다.

법률은 이를 일컬어서 ‘묵시의 갱신’이라고 부릅니다.

임차인은 묵시의 갱신 이후 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 임차인의 계약 해지 통보를 받은 후 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생합니다.

즉, 임차인은 기존 주택에서 그대로 2년을 더 살 수 있고, 마음이 바뀌어 중간에 이사를 갈 수도 있는(임차인이 임대인에게 “이사를 가겠다.”라고 한 뒤 3개월이 지나야 해지의 효력 발생) 일종의 선택권을 갖게 되는 겁니다.

부연 설명을 더해드리자면, 위와 같은 권리는 임대인에겐 주어지지 않습니다. 당사자끼리 아무 말 없이 기존 임대차계약의 만료일이 지나면 임대인의 의사와는 관계없이 임차인이 정해주는 ‘2년 이내의 추가 계약기간’을 받아들여야 하는 것입니다.

또한 계약조건이 그대로인 한편 법률에 의해 (추가) 2년의 임대차 기간을 보장받기 때문에 위에서 말한 ‘합의에 의한 갱신’처럼 임대차 계약서를 추가로 더 작성하여 확정일자를 받을 이유도 없습니다.

2) 만약 계약 만료 전 집주인이 바뀌었다면?

만약 계약 만료가 되기 전 집주인이 집을 매매했다면? 다시 말해 집주인이 바뀌었을 경우에는 묵시적 갱신을 기대할 수 없을까라는 질문을 많이 주십니다. 결론적으로 이런 경우 큰 차이가 없습니다.

새로운 집주인이 특별한 언급을 하지 않는다면 동일하게 묵시적 갱신으로 인정되며, 세입자는 2년의 거주를 보장받을 수 있습니다.

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글을 마칩니다.

너무 당연한 이야기지만, 모르면 당하고 알면 이겨낼 수 있습니다.

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쉽지 않은 정보글을 끝까지 읽으신 똑똑한 분이기에 10분만 투자해보셔도 도움이 되실거라 확신합니다.