안녕하세요, 상속·부동산 전문 변호사 차형진입니다.
부모님이 갑작스럽게 세상을 떠나시면 슬픔을 추스를 겨를도 없이 상속세, 유품 정리 같은 현실적인 문제들이 한꺼번에 밀려옵니다.
그중에서도 가장 덩치가 크고 골치 아픈 문제가 바로 부모님이 살고 계셨던 집의 ‘전세보증금(임대차보증금)‘을 돌려받는 일입니다.
보증금도 예금이나 부동산처럼 상속인들에게 승계되는 자산이지만, 막상 집주인에게 돌려받으려고 하면 어려움을 겪는 분들이 많습니다.
상속인이 여러 명일 때 누가 대표로 청구해야 하는지, 서류는 무엇이 필요한지, 집주인이 돈이 없다며 배짱을 부릴 때는 어떻게 해야 하는지 막막하실 겁니다.
오늘은 부모님 사망 후 전세보증금을 안전하고 빠르게 돌려받기 위한 실전 대응 절차 4단계를 순서대로 정리해 드리겠습니다.
[1:1 상담 신청]
제가 직접 답변을 드리고 있습니다
부모님이 남기신 전세보증금은 가족 간의 협의와
집주인과의 법리 싸움이 동시에 얽혀 있는 복잡한 문제입니다.
당장 계약 만료가 코앞이거나 집주인과 말이 통하지 않아 답답하시다면,
아래 창구를 통해 제가 직접 명쾌한 진단을 내려드리겠습니다.
1단계: 임대차 계약서 확보 및 계약 종료 조율
보증금을 돌려받기 위한 첫 단추는 부모님이 맺으신 전세 계약의 구체적인 조건을 확인하는 것입니다.
계약서가 보이지 않을 때 해결책
유품 정리를 하다 보면 계약서를 분실해 당황하시는 경우가 많습니다.
이럴 때는 대법원 인터넷등기소에서 ‘확정일자 부여 현황’을 조회하면 임대인의 인적 사항, 임대차 기간, 보증금 액수를 합법적으로 확인할 수 있습니다.
추후 소송으로 가게 된다면 법원의 ‘문서제출명령’을 통해 구청에서 계약서 사본을 직접 확보할 수도 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
계약 종료 확인
보증금 반환 청구권은 원칙적으로 임대차 계약이 종료되고 집을 집주인에게 인도할 때 발생합니다.
계약 기간이 남아있다면 집주인과 합의 해지를 진행해야 합니다.
만약 기간 약정이 없거나 이미 묵시적 갱신이 된 상태라면, 상속인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있으며 통고 후 일정 기간이 지나야 효력이 발생하므로 타이밍 계산이 중요합니다.
2단계: 집주인보다 먼저 해야 할 ‘상속재산분할협의’
임대차 계약 종료 조건을 확인했다면, 이제 상속인들 내부의 의견을 하나로 모아야 합니다.
여기서 많은 분이 법적 사실과 실무의 차이 때문에 혼선을 겪습니다.
💡 상속인 중 한 명이 단독으로 전액 청구할 수 있나요? 대법원 판례에 따르면 전세보증금 반환 채권은 ‘불가분채권(나눌 수 없는 채권)‘에 해당합니다.
법적으로는 상속인 중 단독 1명이 집주인에게 보증금 전액을 달라고 요구할 수 있고, 집주인이 그 한 명에게 전액을 주면 다른 자녀들에 대한 변제 의무도 소멸합니다.
실무상의 한계
하지만 실제 집주인들은 절대 상속인 한 명의 말만 듣고 수억 원의 돈을 내주지 않습니다.
나중에 다른 형제들이 와서 “왜 내 동의 없이 돈을 줬냐”라며 소송을 걸어오면 집주인도 복잡해지기 때문입니다.
그래서 집주인들은 보통 상속인 전원의 동의서를 요구하거나, 아예 법원에 보증금을 공탁해버리곤 합니다.
해결책은 ‘분할협의서’
따라서 집주인을 압박하기 전에 상속인 간에 ‘상속재산분할협의’를 먼저 완료해야 합니다.
언제 집을 비워줄 것인지, 보증금은 누가 대표로 수령하여 어떻게 정산할 것인지를 명확히 작성해 문서로 남겨두어야 집주인도 안심하고 돈을 내주며, 내부적인 형제간 분쟁도 예방할 수 있습니다.
3단계: 내용증명을 통한 공식적인 반환 요구
상속인 간의 협의와 서류 준비가 끝났다면 이제 집주인에게 공식적으로 돈을 돌려달라고 요구할 차례입니다.
이때는 구두나 문자 메시지보다는 우체국을 통한 ‘내용증명 우편’을 발송하는 것이 가장 확실합니다.
<내용증명에 들어가야 할 핵심 내용>
- 기존 임대차 계약 관계 및 임차인(부모님)의 사망 사실
- 상속인들의 지위 승계 및 상속인 간 대표자 지정 사실
- 계약 종료에 따른 보증금 반환 청구 취지 및 정확한 반환 날짜 지정
- 기한 내 미이행 시 발생할 법적 조치 및 지연이자 경고
내용증명 자체에 강제 집행력이 있는 것은 아닙니다.
하지만 추후 소송으로 갔을 때 ‘우리가 언제, 어떤 취지로 보증금 반환을 청구했는지’를 입증하는 결정적인 증거 자료가 되며, 묵시적 갱신 상태일 때는 그 자체로 해지 통고의 효력을 갖게 됩니다.
4단계: 집주인이 버틸 때 취해야 할 ‘법적 조치 3단계’
내용증명을 보냈음에도 집주인이 다음 세입자가 안 구해진다며 돈을 안 주거나 차일피일 미룬다면, 결국 법의 힘을 빌려야 합니다.
① 임차권등기명령 신청: 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태라면 반드시 법원에 임차권등기명령부터 신청해야 합니다.
이를 통해 부모님이 생전에 취득해 둔 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로, 안전하게 집을 비워주고 이사를 나갈 수 있습니다.
② 전세보증금 반환 청구 소송: 임차권 등기가 마쳐지면 본격적으로 소송을 제기합니다.
상속인 전원의 명의로 진행하거나, 앞서 작성한 분할협의서를 바탕으로 지정된 대표자가 소송을 이끌어가게 됩니다.
③ 강제경매 및 회수: 승소 판결을 받았음에도 집주인이 돈을 주지 않는다면, 판결문을 근거로 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 강제 회수해야 합니다.
만약 낙찰가 부족이 예상되거나 집주인이 다른 재산을 은닉할 우려가 있다면, 소송 시작과 동시에 집주인의 다른 재산에 가압류를 병행하는 것이 안전합니다.
사무실 직원을 거치는 복잡한 절차 없이, 제가 직접 여러분의 임대차 계약서와 가족관계 증명 서류를 검토하여 가장 빠르고 실속 있는 해결책을 안내드리겠습니다.
전 세입자의 사망이라는 특수한 상황 속에서 여러분의 정당한 상속 권리를 안전하게 지켜내시길 바랍니다.
감사합니다. 차형진 변호사 드림.
이 글은 2026.05.20 네이버 블로그에 처음 쓴 글을 옮긴 것입니다. 법령과 실무는 그 뒤로 바뀌었을 수 있으니, 지금 상황에는 상담에서 현재 기준으로 다시 확인합니다. 원문 보기