신축 미등기 아파트 전세계약 전 이것이 없다면 의심하세요(보증금,대출)

미등기 신축 미등기 아파트 전세 이것을 확인하지 않았다면 계약금 날릴 겁니다.

부동산 전문 변호사로 활동하면서, 신축 미등기 아파트 전세 사기를 당한 피해자분들만 수십 명을 넘게 봐왔습니다.

이것만 확인했다면 막을 수 있었을 텐데,

이 한 줄만 넣었어도 피할 수 있었을 텐데,

아쉬운 마음이 가득했습니다.

다만, 변호사인 제가 직접 계약서 하나하나를 맡고 있다 보니, 모든 분들에게 도움을 드릴 수 없어

신축 미등기 아파트 전세 계약 전 꼭 확인해야 하는 체크리스트를 준비했습니다.

오늘 글을 끝까지 읽어보시는 것만으로도, 몰라서 사기를 당하는 일은 없으실 거라 생각합니다.

물론 모든 계약 상황이 똑같지는 않죠. 내 상황에 맞는 계약서 특약 또는 보증금을 지키는 방법은 무엇인지 궁금하시다면 아래 문의 창구를 이용해 주세요.

부동산 전문 변호사가 직접 계약서를 진단하고 답변해 드리고 있습니다.

90% 이상은 중개인이 아닌 사람과 계약한다?

중개 대리인 또는 부동산 직원이 거래를 도와주는 경우가 있습니다.

이런 경우 신축 미등기 아파트 전세 피해를 입어도 책임을 물을 수가 없습니다. 때문에 꼭 믿고 맡길 수 있는 공인중개사와 함께 하는 것이 중요합니다.

좋은 공인중개사를 정의하기는 어렵지만, 최소한 계약자가 실제 소유자인지, 아파트에 전매나 가압류 같은 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 줄 수 있어야 할 겁니다.

또한 건설사와 협력하여 분양 계약자 정보를 제대로 검증해 줄 수 있는 분을 만나주세요.

적어도 여러분이 직접 발품 팔아 시간을 낭비하는 일은 없으실 겁니다.

공급계약서 확인은 필수입니다.

가장 먼저 해야 할 일은 바로 공급 계약서를 확인하는 겁니다.

미등기 아파트는 등기부등본이 없기 때문에, 소유자 정보를 확인할 수 있는 유일한 방법입니다.

1) 확인하셔야 할 정보

• 평형과 동호수
• 분양받은 사람의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처

2) 특히 주의해야 할 점

• 계약서의 첫 페이지부터 마지막 페이지까지 꼼꼼히 확인해 주세요.
• 마지막 페이지에는 권리 의무 승계 표가 있는데, 여기서 분양권 거래 여부를 확인할 수 있습니다.
• 만약 거래된 분양권이라면 양도인과 양수인의 정보가 명확하게 있어야 해요!

건설사 또는 입주 지원 센터 확인

공급 계약서를 확인하셨다면 이제 해당 동호수의 실제 소유자가 누구인지 건설사나 입주 지원 센터에 직접 확인하셔야 합니다.

확인 방법은 아래와 같아요!

• 건설사 고객센터나 입주 지원 센터 통화
• 동호수와 소유자가 일치하는지 확인

중개사나 제3자의 말만 믿지 말고 꼭 본인이 직접 확인해야 피해를 막을 수 있습니다.

* 신분증 진위 여부 확인

임대인이나 매도인의 신분증이 진짜인지 확인하는 것도 중요합니다.

• 방법 1 : 국번 없이 1382로 전화하여 신분증 진위 여부 확인
• 방법 2 : 정부 24 웹사이트를 통해 주민등록증 진위 여부 확인

운전면허증을 제출받으셨다면 도로교통공단 웹사이트에서 면허증 진위 여부를 확인하실 수 있습니다.

전세자금 대출 가능 여부 확인

신축 아파트의 경우 등기부등본이 없다 보니 전세자금 대출이 어려운 경우가 많습니다.

계약 전 사용 승인이 완료된 후 대출이 가능한 은행을 미리 확인해 보세요. 또한 대출 한도도 꼭 확인해 주세요.

원하는 금액을 대출받지 못하면 큰일이니까요.

* 대출 관련 추가 서류 확인

• 사용 검사 확인증 : 해당 아파트가 사용 승인을 받았는지 확인
• 입주 안내문 : 입주 일정과 절차가 명시된 문서
• 공급 계약서 : 계약 세부 내용 재확인

특약사항 작성

• 전세보증금으로 분양 잔금 완납하기 : 임대인이 전세보증금을 받아 분양 잔금을 전부 완납하고, 임차인에게 입주증과 세대 키를 인도해야 한다는 내용을 남겨주세요.

• 선순위 대출 금지 : 전세보증금보다 우선하는 대출이 없음을 계약서에 남겨주세요.

• 임차인의 권리 보호 : 계약 기간 동안 임차인의 권리를 최우선으로 보장한다는 내용을 꼭 넣어주세요.

사기 사례 및 예방 방법

1. 동일한 분양권을 여러 명에게 거래

예방 방법 : 공급 계약서 및 권리 의무 승계 내역을 꼭 확인해 주세요.

2. 가짜 신분증을 사용하여 계약

예방 방법 : 신분증 진위 여부 확인 절차 필수

3. 허위 계좌로 계약금 입금 유도

예방 방법 : 계약금 입금 전, 입금 계좌 명의가 공급 계약서상의 소유자와 동일한지 확인하세요. 만약 다른 명의로 입금을 요구한다면 사기를 의심해 보셔야 합니다.

보증금 보호를 위한 사전 준비

1. 계약금 입금 계좌 확인

다시 강조하지만, 반드시 분양 계약자의 명의 계좌로 보내야 합니다. 대리인이 계약하는 경우 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서를 꼭 확인해 주세요.

2. 확정일자와 임대차 신고

임대차 계약을 한 뒤에는 30일 이내에 확정일자를 받고 임대차 신고를 해야 합니다. 해당 절차를 통해 임차인의 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

3. 전세보증보험 및 전세권 설정

신축 아파트는 등기가 완료되지 않았기 때문에 잔금을 치르고 바로 보험 가입이 어렵습니다. 보통 등기는 입주 후 2~3개월 내에 완료되기 때문에 그 후에 보험 가입을 진행해 주세요.

4. 잔금 및 입주 절차

잔금을 낼 때는 입주증과 세대 키를 꼭 확인해 주세요. 모든 비용을 완납한 후에만 입주가 가능합니다. 잔금을 치른 당일에 전입 신고를 하여 대항력을 확보하는 것도 잊지 마세요.

건설사의 입주 지원 센터와 연락하여 진행하면 더 편리합니다.

5. 임대차 종료 시 유의사항

임대차 기간이 끝난 뒤에는 임대인과의 정산을 명확히 해주세요. 계약 당시 작성한 특약 조건을 바탕으로 세금 납부 상태와 근저당 해제 여부 등을 확인하고 전세보증금 반환 일정까지 미리 조율해 두는 것이 안전합니다.

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글을 정리합니다.

• 계약금 입금 전 공급 계약서의 첫 페이지와 마지막 페이지 확인
• 건설사나 입주 지원 센터에 명의자 확인
• 신분증 및 운전면허증의 진위 여부 확인
• 계약금 입금 계좌의 명의 일치 확인
• 사용 검사 확인증 및 입주 안내문 등 추가 서류 확인
• 입주 당일 분양 대금 완납 증명서 확보

위 내용 어쩌면 복잡하기도 하고 어렵게 다가오실 수도 있습니다.

미등기된 신축 아파트는 아직 등기가 완료되지 않은 만큼 더욱 신중해야 합니다.

부동산 전문 변호사가 여러분의 안전한 계약을 함께 합니다.