부동산 등기부등본 보는 법? 전세에 2단어가 나온다면 늦었습니다

전세 계약을 앞두고 부동산 등기부등본 보는 법을 알아보고 계시나요?

오늘 글은 단순 인터넷으로 열람하는 방법과 같은 기본적인 정보를 다루지 않습니다(다른 블로거분들의 글을 참고해 주세요).

저는 부동산 전문 변호사로 활동하기도 했고, 현재는 국내 안전 계약 플랫폼의 대표를 맡고 있습니다.

단순 정보보다는 부동산 등기부등본 보는 법 중 위험이 될 수 있는 부분, 월전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 부분들을 중점적으로 다뤄보겠습니다.

여러분의 소중한 시간을 아껴드리기 위해 중점 내용은 빨간색 표기를 해뒀습니다.

(전세사기 걱정으로 글을 읽고 계시다면 위 글을 먼저 읽고 오셔도 좋습니다)

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본격적인 부동산 등기부등본 보는 법 확인 전, 기본적인 정보부터 체크해 보겠습니다.

등기부등본은 건물등기부, 토지등기부, 집합건물등기부로 나뉘어 있습니다.

일반적으로 아파트, 다세대주택, 연립, 빌라 등 토지 위에 지어진 건물에 여러 세대가 호실별로 소유권이 분리되어 있는 상태, 독립된 공간으로 구분된 건물을 집합건물이라고 하며 이 경우 집합건물등기부를 확인하셔야 합니다.

다가구주택, 단독주택 등은 건물등기부와 토지등기부를 확인하셔야 합니다. 단순 열람 발급을 위한 부동산 등기부등본 보는 법은 법원 등기소에 방문하시거나 PC, 모바일로 인터넷 등기소를 이용하는 방법이 있습니다.

열람에는 1건당 7백 원, 발급에는 1천 원의 수수료가 발생합니다.

건물등기부, 토지등기부, 집합건물등기부 중에서 선택해 발급해 보시면 표제부, 갑구, 을구 이렇게 3가지 항목으로 구분되어 있음을 볼 수 있습니다.

자 그럼 본격적으로 위험한 요소를 거르는 부동산 등기부등본 보는 법 시작해 보겠습니다.

표제부 - 부동산 신분증

아파트 등 집합건물의 경우 ‘표제부’에는 1동 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분 건물의 표시가 기재되어 있으므로 이를 통해 계약하려는 부동산의 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.

분석할 때는, 아파트, 빌라 등 집합건물의 경우 표제부 하단의 ‘대지권 종류’를 반드시 확인해야 합니다.

여기서 말하는 대지권은 건물의 구분 소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 갖는 권리를 말합니다.

예를 들어, 빌라 1개 동의 대지가500㎡이고 1개 동에 10세대의 구분 소유자가 있다면 세대마다 50㎡의 대지 권한을 갖는 셈입니다. 그 비율이 대지권의 비율로 표시됩니다.

그런데 대지권의 종류가 ‘소유권대지권’이 아닌 임차권, 지상권 등으로 되어 있다거나 미등기 상태인 경우도 볼 수 있습니다.

이런 경우 해당 건물이 있는 토지 소유자가 각 구분 소유자에게 토지에 대한 사용료를 청구하는 등 이후 큰 문제가 일어날 수도 있고 이로 발생한 피해가 임차인(아마 글을 읽는 당신)에게 전가될 수도 있습니다.

때문에 전세로 들어갈 때도 대지권 종류는 꼭 확인해 봐야 합니다.

보통 건물을 지을 때 토지 소유자가 대출을 받아 건물비를 감당하게 됩니다.

그런데 건물이 완공되고 세대마다 구분등기를 할 때까지 은행의 대출금을 갚지 않았거나 토지 소유자와 시공사, 시행사 등의 내부적인 관계로 인해 토지별도등기가 되어 있기도 합니다.

법률적 지식이 부족한 일반인의 경우 토지별도등기의 내용에 대해 자세히 알고 있기 힘들기에 반드시 주의해야 합니다.

계약하고자 하는 집에 토지별도등기가 말소되어 있지 않고 그대로 남아있다면 계약을 중단하고 반드시 전문가에게 의뢰해서 확인하시길 바랍니다.

갑구 - 가로 시작하는 것들

이곳에는 소유권에 관한 사항이 나옵니다. 소유자에 대한 정보를 확인할 수 있고 (가) 압류, 가처분, 가등기, 경매 등 이름만 들어도 걱정이 되는 것들이 실행될 때 갑구에 기재됩니다.

임대차 계약을 하는데 소유권 항목 외에 임차인에게 불리한 기타 권리가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.

을구 - 타이밍을 이용한 사기?

이곳에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 나옵니다. 대표적으로 근저당권, 전세권 등이 설정됩니다.

만약 소유자가 은행에서 돈을 빌리면 근저당권인 은행 이름과 근저당권의 금액이 채권 최고액으로 기재됩니다. 근저당권은 은행이 아닌 개인 간에도 설정 가능하다는 점 기억하세요.

임차인이 전세권을 등기했다면 전세권자의 이름과 전세금액, 범위, 존속 기간이 등기됩니다.

여기서 조심해야 할 점이 있습니다.

임차인이 전세권을 설정하지 아니하고 전입신고 그리고 확정일자를 받아버렸다면 등기부등본에는 나타나지 않는다는 것입니다.

전세 계약을 할 때 기존 임차인의 유무를 알아보기 위해서는 집주인에게 기존 임차인의 보증금 등 계약 내용을 직접 요구하여 확인하셔야 합니다.

근저당권 또는 기존 임차인의 전세권이 설정되어 있는 상황에서 새로 전세 계약을 맺었다면 잔금 전까지 대출금액 및 기존 임차인의 전세금액 전부를 상환한 후 해당 등기의 말소까지를 집주인에게 반드시 요구해야 합니다.

이러한 상황의 집주인 대부분은 신규 전세 임차인의 전세 잔금을 받아 대출금액 및 기존 전세 임차의 전세금을 상환하면서 해당 등기를 말소하기 때문에 잔금을 줄 때 법무사 등을 입회시켜 말소를 하는 것을 추천드립니다. 보다 안전하게 일 처리가 가능하기 때문입니다.

집주인이 신규 임차인의 전세 잔금을 받은 뒤 대출 및 기존 임차인의 전세금을 상환하지 않을 수도 있기 때문입니다.

아울러 이에 대한 내용을 계약서 특약에 기재하셔야 합니다.

근저당권, 전세권 등 설정된 권리가 없다면 을구에 ‘기록사항 없음’이라고 나오게 됩니다.

하지만 아직 안심하기 이릅니다.

이렇게 깨끗하게 나오더라도 집주인이 잔금 날 당일에 담보 대출 등을 받는 가능성도 있기 때문에 ‘등기신청사건 처리현황’을 인터넷등기소에서 꼭 확인해 보시길 바랍니다.

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글을 마칩니다.

여러분의 안전한 계약을 위해 블로그에 직접 글을 작성하고 있습니다. 적어도 모르고 손해 보시는 일이 없도록 정보를 전하겠습니다.