미등기 주택 전세 어쩌면 가장 안전한 집이다?

위치도 너무 좋고, 헬스장 수영장 등 커뮤니티 그리고 첫 입주까지

너무 좋은 환경이지만 한 가지 걸리는 것이 있습니다. 바로 미등기 주택 전세라는 점입니다.

최근 뉴스만 봐도 사기 피해에 대한 내용이 나오다 보니 걱정되는 마음이 생기게 됩니다.

그런데… 사실,

미등기 건물이라 하더라도 무조건 문제가 일어나는 것은 아닙니다. 그랬다면 국가에서 먼저 손을 써주셨겠죠.

아래에 부동산 전문 변호사 출신, 국내 안전계약 플랫폼 대표가 작성한 주의사항에 대한 내용이 있습니다.

(글 마지막에는 ‘사기 피해를 막는 한문장’ 도 남겨놓았으니 꼭 끝까지 집중해주세요).

아래 내용만 이해할 수 있어도 모르고 피해 보는 일은 없을 거라 확신합니다.

1. 미등기 주택 전세의 장단점

미등기 주택 전세 경우 첫 입주이기도 하지만, 보통 주변 시세보다는 저렴한 전세 가격을 보이고 있기 때문에 청장년층들이 관심을 갖게 됩니다.

좋은 환경과 다양한 커뮤니티를 갖고 있는 신축 건물이 인기가 있는 것은 사실입니다.

하지만 이러한 신축 건물임에도 전세 가격이 조금은 낮다는 이유만으로 대규모의 전세 공급이 있기 때문입니다.

다시 말해 아파트 분양주들이 잔금을 치르기 전, 전세금으로 잔금을 치를 계획을 갖고 있기에 전세 물건이 많아지는 것입니다.

미등기 주택 전세의 경우 보통 임시사용승인을 받고, 시행사 명의로 보존등기가 이뤄진 다음 분양주에게 이전등기가 이루어지는 데까지 2~3개월 나아가 재개발이나 재건축인 경우에는 청산절차까지 하여 1년 이상이 걸리기도 합니다.

이전등기가 이루어지지 않는 공백 상태가 오랜 기간 이어지기 때문에 불안한 상태가 지속된다는 단점이 있습니다.

또한 등기가 이루어지지 않기 때문에 전세권이 설정되지 않아 전세금을 지키기 위한 안전 절차 하나가 없는 채 시작됩니다.

결국 임시사용승인이 나오게 되면 확정일자 및 점유의 이전을 통해 대항력을 획득하는 것이 최선의 방법이라 볼 것입니다.

2. 계약 전, 딱 5가지만 보면 됩니다

권리 의무 승계내역 등 인적사항 확인

해당 세대 주인이 임대인과 동일한지 확인해야 합니다. 원리의무승계내역을 반드시 살펴, 혹시나 분양권 전매제한이 없는 경우에는 중간에 양도했을 경우 세대주가 변경될 수도 있기 때문에 최종 집주인에 대한 확인이 필요합니다.

공급계약서에 기재되어 있는 소유주와 집주인에 대한 정보를 조합이나 입주센터에 확인해 보는 것도 좋은 방법입니다.

‘가’로 시작하는 것들을 조심하자

분양권에 대해 가압류나 가처분에 해당하는지 확인해야 합니다. 이 내용은 시공사를 통해 확인이 가능합니다.

만약 임대인이 분양대금을 완납하지 못했거나, 채무불이행으로 인해 가압류, 가처분 시에는 소유권을 받지 못하기 때문입니다.

만일 시공사, 시행사에서 위 내용을 제공하지 않는다면, 멸실되기 전 토지등기를 열람하여 소유주와 근저당 가압류에 대한 내용을 체크해 볼 수 있습니다.

반드시 원본을 챙기자 - 공급, 분양 계약서

간혹 위 서류를 원본이 아닌 사본으로 제출하는 케이스가 있습니다. 이런 경우 가급적 원본 계약서를 요구해 주세요.

혹시 모를 임대인이 원본 계약서를 통해 다른 은행에서 추가 대출을 받을 수 있기 때문입니다.

또한 주택에 대출이 있는 경우 전세보증금으로 대출, 잔금을 완납한다는 특약사항을 넣는 경우도 있는데, 이럴 경우 특약사항 그대로 금액을 완납하였는지, 잘 지켰는지 확인해야 합니다.

전세금은 꼭 임대인 명의 통장으로 보내주세요

만약 미등기 주택 전세 계약 시 임대인이 아닌 대리인이 찾아와 계약하게 된다면? 이때는 위임장을 반드시 확인하신 뒤,

계약서는 대리인과 작성하고, 해당 전세금에 대해서는 꼭 임대인 이름으로 된 계좌로 입금하시길 바랍니다.

이는 추후 분쟁을 방지하기 위함입니다.

미등기도 전입신고와 확정일자가 가능하다

많은 분들이 미등기 건물의 경우 제약이 있다고 생각하지만, 사실 전입신고와 확정일자 모두 받을 수 있습니다.

해당 세대의 사용승인이 나오게 될 경우 미등기 건물도 위 2가지가 가능하게 되는데요. 이를 체크해야 되는 이유는 임차인의 선순위가 밀리지 않도록 보호하기 위함입니다.

3. 사기를 막아내는 한 줄

조건도 좋고 너무 마음에 드는 곳인데, 어떻게 하지? 마지막까지 고민이라면 아래 링크를 참고해 주세요.

혹시 모를 피해를 계약서 한 줄 내용으로 사전에 차단하실 수 있으실 겁니다.

거기에 더해 2배 이상 안전한 계약을 하고 싶다면 블로그 프로필을 확인해 주세요.

녹화만큼 안전하고 강력한 증거는 없습니다. 여러분의 안전한 계약을 응원합니다.