반전세 사기? 이중계약, 깡통전세가 무섭지 않은 이유

여러분의 소중한 시간을 아껴드리고자 딱 2가지를 말씀드립니다.

1. 부동산 전문 변호사 출신, 국내 부동산 안전 계약 플랫폼에서 말하는 **반전세 뜻 및 반전세 사기 예방법에 대한 내용이 담겨있습니다.

2. 글 마지막에는 반전세 사기 및 부동산 계약을 앞두고 계신 분들을 위한 꿀팁을 남겨놓았습니다.

만약 당장 부동산 계약을 앞두고 반전세 사기가 걱정되시는 분 혹은 계약 전 주의사항을 확인하고 싶은 분께서는 바로 글 마지막 챕터로 넘어가셔도 좋습니다.

반전세 뜻

반전세는 말 그대로 반은 월세 반은 전세인 형태의 임대차 계약입니다.

예를 들어 전세 계약이 종료되고 재계약 시 임대인이 임차인에게 전세 보증금 증액을 요청했지만, 임차인이 사정상 보증금을 올려줄 수 없다면 어떻게 될까요?

임차인은 다른 집을 찾아 이사를 가야 하지만 다른 방법도 있습니다. 만약 임대인이 2천만 원의 보증금 증액을 요청했을 경우,

2천만 원을 올리지 않는 대신 10만 원의 월 임대료를 매달 내는 것입니다.

쉽게 말해 보증금을 올리지 않는 대신 그에 상응하는 월 임대료를 지급하는 것입니다. 전세처럼 완전한 보증금을 지불하는 형태가 아닌 비교적 높은 보증금과 낮은 월 임대료를 지불하는 형태를 반전세라고 합니다.

보증금과 월 임대료의 비율은 임대인과 임차인이 협의를 통해 조정을 할 수 있습니다.

반전세 과연 안전할까?

일반적으로 부동산에 걸려있는 근저당 그리고 본인의 보증금의 합계가 80% 아래라면 안전하다고 판단하십니다.

예를 들어 지금 집이 5억인데, 은행 빚이 2억이 있고, 본인의 보증금이 1억 5천만 원이라면 합쳐서 3.5억 원의 집 가격이 5억 원의 80%인 4억 원 보다 낮기 때문에 안전하다고 생각한다는 겁니다.

그러나 이는 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.

만약, 지금 부동산이 경매로 넘어갔는데 지금처럼 부동산 불황기가 찾아와 낙찰금액이 5억 원이 아닌 3.5억 원으로 책정된다면 어떻게 될까요?

경매 대금인 3.5억 원 중 가장 먼저 경매에 들어간 각종 부대 비용과 당해세를 가져갈 겁니다.

때문에 이를 방지하고 대비하기 위해서는 1순위 채권자가 되어야 합니다.

입주와 동시에 확정일자와 전입신고를 받고, 부동산에 잔금 및 입주 시 집에 걸려있는 권리가 없어야 합니다.

이에 대한 실질적인 방법에 대해서는 글 마지막 링크를 참고해 주세요!

반전세 사기 대표 사례 및 방지 방법

(지난해 3월 언론에서 공개되었던 사례 중 하나입니다.)

22년 도 7월 분명히 보증금 3천만 원에 월세 29만 원으로 임대차 계약을 했다는 A 씨 그런데 집주인에 손에 들려 있던 계약서에는 보증금이 500만 원 그리고 월세는 50만 원으로 적혀있었습니다.

알고 보니 중간 단계에서 공인중개사가 양쪽을 속인 채 이중 계약서를 쓰고 보증금 차액인 2천5백만 원을 가로챈 것이었습니다.

뿐만 아니라 그동안의 월세 역시 중개사 본인 계좌로 입금 받아 집주인은 한 푼도 전달받지 못한 사안이었습니다.

이처럼 반전세 사기의 경우 이중 계약으로 인해 벌어지는 케이스가 대표적입니다.

부동산 전문 변호사가 솔루션을 드리자면,

가능한 직접 임대인을 만나서 계약을 하세요. 만약 피치 못할 사정으로 그렇지 못한다면 임대인에게 위임장을 작성하게 하시고, 이에 대한 구체적인 범위가 어디까지인지 직접 눈으로 확인하셔야 합니다.

만약 어렵다면?

계약 당사자 그리고 공인중개사가 함께 있는 상태, 계약 과정 전부 녹화가 되기 때문에 이중 계약으로 인한 반전세 사기를 철저하게 방지가 가능합니다.