전세사기 유형 예방법 부동산 전문 변호사가 답답해서 만든 이것

다른 거 필요 없습니다. 안전하게 계약하고 싶을 뿐입니다.

일 평생 모아온 재산을 잃게 된 60대 부부

딱, 한 줄을 보지 못해서 서명을 하고 수 억 원을 잃게 된 청년 등

제가 만나봤던 분들만 봐도 가슴 아프고 화가 치밀어 오르는 사이 참 많습니다.

부동산 전문 변호사로 활동했던 제가 **‘부동산 안전 계약 플랫폼’**을 만들고,

직접 블로그를 통해 전세사기 유형 및 예방법, 부동산 계약 TIP을 전해드리는 것도 바로 이러한 이유에서입니다.

지금부터 소개해 드릴 전세사기 유형 7가지는 경찰청 경제범죄수사과 자료를 참고하여 작성되었으며,

글 마지막에는 전세사기 유형 7가지를 예방할 수 있는 필살기를 함께 소개 드립니다.

모른다는 결국 뺏긴다와 같습니다. 이 글을 통해 여러분의 소중한 재산을 지켜낼 수 있길 진심으로 응원합니다.

목차

1. 무자본**・**갭투자
2. 고의적 보증금 미반환 (깡통전세 등)
3. 부동산 권리관계 허위고지
4. 무권한 계약(실소유자 행세 등)
5. 위임범위 초과 계약
6. 허위보증 보험
7. 불법 중개**・**매개행위
8. 전세사기 유형을 한번에 예방하는 방법

1. 무자본・갭투자

건축주가 공인중개사, 분양대행업자 등과 조직적으로 공부하여 다수의 전세 계약을 체결 및 보증금을 편취하여 수수료로 분배하는 전세사기 유형입니다.

신축 빌라의 시세 정보가 명확하지 않는다는 점을 악용하고 다수의 빌라를 무자본 갭투자 방식으로 매입**・**임대하고, 임차인의 보증금을 빼앗는 것입니다.

‘빌라왕(김대성)‘사건으로 알려진 ‘화곡동 전세사기 사건’이 위와 같은 사기 수법에 해당되며, 경찰이 파악한 피해자만 총 1669명, 피해액은 총 3280억 원입니다.

2. 고의적 보증금 미반환 (깡통전세)

임대인이 주택 담보 설정, 국세 체납 등 많은 채무 등으로 인해 추후 임차인과의 전세계약이 끝났을 때 보증금을 돌려줄 능력이 없음에도 불구하고, 이러한 사실을 감추고 많은 임차인과 전세계약을 체결하여 보증금을 가져가는 수법입니다.

이러한 수법의 대표적인 예로는 **바로 ‘깡통전세’**가 있습니다.

일반적으로 부동산의 전세보증금이 매매가격의 80% 이상인 경우에 해당되는데. 깡통전세 건물은 임대인이 채무를 갚지 못해 경매로 넘어가 팔린다 해도 매매가격이 보증금보다 낮아 보증금을 갚지 못하는 사태가 예상됨을 말합니다.

전세제도 전문가인 김진유 경기대 교수의 지적처럼 “집값과 전세가격이 오를 때는 미반환 리스크가 거의 없지만, 가격이 하락하는 순간 위험이 생긴다”기 때문에 만약 매매가격이 전세보증금보다 낮을 때 임대인에게 여유자금이 없는 경우 보증금 반환이 불가능하기에 임차인이 피해를 입을 수밖에 없습니다.

<깡통전세 관련 칼럼 바로 가기>

3. 부동산 권리관계 허위 고지

임대차계약 대상 건물에 설정된 저당권이나 압류 및 경매 진행 등 우선순위 권리를 숨기고 전세계약을 체결하여 보증금을 빼앗는 수법입니다.

만약 여러분이 집을 빌리기 전에 이미 임대인이 해당 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다면? 임대인이 대출금을 갚지 못하여 집이 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

경매에서 매각된 집의 낙찰금은 우선순위에 따라 배당됩니다. 이런 경우 은행에서 갚아야 할 돈이 여러분의 보증금보다 우선이라면? 보증금을 반환받을 가능성은 매우 희박해집니다.

실제 건축주, 공인중개사 등이 공모하여 담보 대출 연체 또는 세금 체납 등으로 주택이 경매될 수 있다는 것을 숨기고 임차인 533명과 계약을 맺고 총 430억 원의 보증금을 가져간 사례가 있었습니다.

<예방법 칼럼 바로 가기>

4. 무권한 계약 (실소유자 행세, 신탁부동산 등)

건물의 실제 소유가 아닌 경우 또는 정당한 권리가 없지만 이를 말하지 않고 임대차 계약을 맺어 중간에 보증금을 갈취하는 방법입니다.

다시 말해, 집주인이 아니지만 마치 집주인처럼 하여 전세계약을 맺고 보증금을 가져가는 것입니다.

또한 집주인 더라도 신탁 회사에 건물을 맡기게 되면 신탁 회사의 동의 없이는 전세 계약을 맺을 수 없습니다.

이처럼 신탁 회사에 맡겨진 건물을 신탁 부동산이라 하며, 이렇게 신탁 회사의 동의 없이 집주인과 전세계약을 맺게 될 경우 임차인은 불법 점유자로 간주되어 보증금도 돌려받지 못한 채 쫓겨나는 상황에 처할 수 있습니다.

<예방법 칼럼 바로 가기>

5. 위임범위 초과 계약

권리자에게 일부 계약 또는 관리 권한을 위임받았는데 전세 계약을 체결하여 보증금을 빼가는 수법입니다.

다시 말해, 전세 계약할 수 있는 권한을 갖고 있지도 않으면서 전세 계약을 맺는 것입니다.

실제 서울시 강동구에서는 월세로 계약을 했지만, 마치 LH 지원금으로 전세 계약을 한 것처럼 서류를 위조하여 33명으로부터 106억 을 가로챈 경우가 있었습니다.

6. 불법중개・매개 행위

법정 한도를 넘어 중개수수료를 받거나 계약 중요 사항을 고지하지 않는 경우,

또는 공인중개사가 아님에도 계약을 중개하는 수법입니다. 임대인 및 중개 플랫폼 운영자 일당 141명은 임차인을 모집하기 위해 부동산 중개 플랫폼에 중개대상물을 자격 없이 표시・광고하여 처벌을 받기도 했습니다.

<예방법 칼럼 바로 가기>

7. 허위 보증・보험

무주택 청년을 대상으로 하는 전세대출의 심사가 간단하다는 제도 허점을 공략하여 가짜 전세계약을 맺고 주택도시보증공사(HUG)나 은행 등의 금융기관을 대상으로 전세대출금을 빼돌리는 수법입니다.

실제 한 집단은 인터넷에 ‘전세자금이 필요한 분’등의 허위 모집 광고를 올리고, 허위 임대인과 임차인을 약 140명 모아 150회에 걸쳐 6개 은행에서 전세자금대출을 신청해 대출금을 가로채다 검거되었습니다.

8. 한 번에 예방하는 필살기

여기까지 글을 읽으신 분이라면, 사기 피해를 막고자 하는 간절함이 있으실 거라 생각합니다.

어쩌면 내 소중한 재산을 지키는 것만큼 당연한 것도 없을 거라 생각합니다.

1) 계약 녹화 : 녹화만큼 완벽한 증거는 없습니다. 모든 계약 과정을 녹화 및 저장합니다.

2) 안전계약 신호등 : 계약서 작성 중 조심해야 할 부분, 검토해야 할 부분을 미리 표기해 드립니다.

3) 계약 템플릿 : 월세, 전세, 매매? 어떤 계약을 앞두고 계세요? 상황에 맞는 계약 템플릿을 드립니다. 딱 3단계 질문만 답하면 안전하게 계약 끝.

만약 도움이 필요한 분은 블로그 프로필을 확인해 주세요. 전세사기의 대부분은 이 과정만으로 예방이 가능합니다.