원룸 전세사기? 계약서에 서명했다면 이미 늦었습니다

사회 초년생 또는 모아놓은 돈이 부족한 사람은 일반적으로 원룸부터 시작하게 됩니다.

원룸의 월세는 지역과 집의 컨디션에 따라 차이가 있지만 적게는 20에서 100만 원이 넘기도 합니다.

원룸에 월세로 거주하는 임차인은 매달 나가는 월세가 아깝기 때문에 전세로 옮기고 싶다는 생각을 합니다. 그러나 지금부터 말씀드릴 원룸 전세사기 내용을 아는 순간,

그런 생각이 저절로 사라질 거라 생각합니다.

이 글은 부동산 전문 변호사 출신, 부동산 안전 계약 플랫폼 대표가 직접 소개하는 원룸 전세사기 예방 글입니다.

원룸 전세사기 글을 끝까지 읽어보시면 아시겠지만… 어쩔 수 없습니다. 알아야만 당하지 않습니다.

단 5분의 시간이 여러분의 수천수억 원을 지킬 수 있을 거라 확신합니다.

‘원룸에 전세로 들어갈 때 가장 주의할 점이 뭔지 아시나요?’

‘원룸 전세사기를 막는 방법은 무엇일까요?’

대부분 ‘등기부등본만 잘 확인하면 되지 않나요?‘라고 답하십니다.

(설마 등기부등본조차 확인하지 못하고 있다면 아래 글부터 확인해 주세요.)

건물주가 원룸 건물을 건축하거나 매입할 때 대부분 은행에서 대출을 받고 은행은 바로 근저당권을 설정하게 됩니다.

나중에 경매를 하게 되면 채권을 회수하는 데 유리하기 때문입니다. 은행의 근저당권이 1순위이기 때문에 경매가 진행될 경우 은행이 먼저 배당을 받게 됩니다. 임차인은 후순위로 밀리게 됩니다.

대출이 없는 원룸 건물도 있지만 그렇지 않을 가능성이 높습니다. 만약 원룸으로 들어가고자 한다면 근저당권보다 늦게 우선변제권이 있게 됨을 기억해 주세요.

이제부터 중요합니다.

은행은 건물의 시세를 감정하고 그 한도 내에서 대출을 해줍니다. 예를 들어 15가구가 있는 원룸 건물 시세가 10억 원이라면 은행은 원룸의 개수마다 임차인의 최우선변제 금액을 계산하여 일명 ‘방 공제’ 등을 하고 정해진 비율을 계산하여 대출해 줍니다.

은행에서 4억 원을 받았다면 이자를 미리 산정하여 채권 최고액으로 4억 4천만 원 정도를 근저당권으로 설정하는 식입니다.

이런 건물이 경매가 되고 8억 원으로 낙찰되었다고 가정해 보겠습니다. 결론부터 말하자면 우선변제권 날짜가 제일 빠른 임차인의 경우만 6천만 원가량 배당받고 그 뒤에 있는 임차인들은 한 푼도 받지 못하게 됩니다.

소액임차인에 해당되어 보증금 중 일부는 받을 수 있지만 나머지 금액은 날리게 되는 것입니다.

1순위인 은행 근저당권이 경매에서 말소기준권리가 되기 때문에 근저당권 뒤 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항하지 못하고,

결국… 안타깝게 쫓겨나는 상황이 벌어집니다.

때문에 나보다 앞서서 우선변제권을 취득하고 있는 임차인들의 보증금 내역을 반드시 확인해야 합니다.

그렇다면 어떻게 원룸 전세사기를 막을까?

계약을 채결할 때 집주인에게 선순위 임차인들의 임대차계약서 등을 요구하여 보증금이 얼마인지 확인해 볼 수 있지만.

사실 집주인들이 많이 응해주지 않습니다.

직거래라면 더욱 그렇습니다.

공인중개사를 통한 계약의 경우라면 공인중개사는 해당 다가구주택에 사는 선순위 임차인들의 보증금 등 관련 정보를 집주인에게 요구해 계약하려는 임차인에게 설명해 줄 의무가 있습니다.

하지만 집주인이 선순위 임차인들의 보증금 내역을 계약서 상에 정확하게 알려주지 않을 경우,

계약 전에는 사실상 정확하게 알 수가 없습니다. 만약 이렇게 손해가 발생했다면? 공인중개사의 과실이 인정될 경우 임차인은 공인중개사에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

집주인이 선순위 임차인과 관련한 임대차 정보를 알려주지 않을 경우 계약하지 않는 것이 가장 안전합니다.

만약 이미 계약을 했다면?

즉시 임차인은 신분증과 계약서를 갖고 행정복지센터를 찾아가 해당 다가구주택 건물의 전체 ‘확정일자 부여현황’을 열람해 봐야 합니다.

만약 집주인이 설명한 내용과 다를 경우 절대로 잔금을 입금하지 말고, 이를 이유로 계약을 해제한다며 계약금 반환을 요구하셔야 합니다.

꼭 기억해 주세요

계약 시 집주인이 선순위 임차인들의 전세 임대차계약서를 확인시켜줬어도 이를 믿고 확정일자 부여현황을 보지 않는다면 피해를 입을 수 있습니다.

집주인이 각종 서류들을 위조하여 여러분을 속일 수도 있기 때문입니다. 반드시 임차인이 직접 행정복지센터를 방문하여 확인해야 합니다.

임차인은 집주인의 말을 곧이곧대로 믿으면 안 되고 이를 증명하는 서류만을 믿어야 합니다.

마지막 필살기 모음

피땀 흘려 모은 보증금을 지켜야 하는 전세 계약, 정말 어떤 일이 벌어질지 모릅니다.

복잡할수록 이를 이용하는 사람들은 많아지고 그만큼 우리가 준비해야 할 것도 커집니다.

여러분의 답답한 마음 충분히 공감합니다.

1) 계약 녹화 : 녹화만큼 완벽한 증거는 없습니다. 모든 계약 과정을 녹화 및 저장합니다.

2) 안전계약 신호등 : 계약서 작성 중 조심해야 할 부분, 검토해야 할 부분을 미리 표기해 드립니다.

3) 계약 템플릿 : 월세, 전세, 매매? 어떤 계약을 앞두고 계세요? 상황에 맞는 계약 템플릿을 드립니다. 딱 3단계 질문만 답하면 안전하게 계약 끝.

만약 도움이 필요한 분은 블로그 프로필을 확인해 주세요. 전세사기의 대부분은 이 과정만으로 예방이 가능합니다.

<사기 대표 유형 미리 공부하기>

<계약서 한 줄로 사고 예방하기>