매매가 대비 전세가, 전세가율이 이렇다면 깡통전세입니다.

매매가 대비 전세가를 검색하는 분들이라면 부동산 투자에 관심이 많으신 분들일 거라 생각합니다.

나아가 살고자 하는 집을 찾는 분도 있을 것 같은데요. 도대체 매매가 대비 전세가 어떤 상황이 안전한 것인지 혹은 나에게 이득일 것인지 궁금하셨을 것 같습니다.

글을 찾아주신 여러분의 소중한 시간을 아껴드리기 위해 다음 3가지를 소개 드립니다.

부동산 전문 변호사 출신, 부동산 안전 계약 플랫폼 대표가 알려드리는 TIP입니다.

1. 전세가율 계산 방법

2. 매매가 대비 전세가 높고 낮음 분석 방법

3. 전세가율과 깡통전세의 관계

1. 전세가율 계산 방법

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 예를 들어 매매가 10억짜리 오피스텔의 전세가격이 6억 원이라면 전세가율은 60%가 되는 것입니다.

계산 방법은 전세시세를 매매시세로 나눈 비율입니다.

전세가율은 2가지 케이스로 나눌 수 있습니다. 바로 상승과 하락입니다.

참고로 매매가가 전세가 아래에 있죠. 그러나 시장 상황에 따라 전세가가 매매가 보다 위에 있을 수도 있는데, 이것을 바로 깡통전세라고 합니다.

(글 마지막 사고 예방법에 대한 TIP을 알려드릴게요!)

2. 높고 낮음에 따른 분석 방법

1) 매매가는 가만히 있지만 전세가격이 내려가는 상황

보통 잘 나오지 않는 상황이지만, 드문 케이스로 신규 아파트 입주 시 보이는 케이스입니다.

날짜가 정해져 있기 때문에 잔금 일자가 다가올수록 전세를 빨리 빼야 하는 상황이 벌어집니다. 자금 여력이 있어 버틸 수 있는 경우 전세를 늦게 빼게 되지만 그렇지 않은 경우 급매와 급전세로 방향을 돌립니다.

때문에 일시적인 급전세와 급매매로 일시적으로 전세가격이 떨어지는 것입니다.

2) 전세가격은 가만히 있는데 매매가격이 올라가는 상황

부동산 경기가 좋은 경우 나타나는 케이스입니다. 전세가격이 오르지만 매매가격 상승을 따라잡지 못하여 매매가 대비 전세가 비율이 떨어지는 겁니다.

3) 매매가격은 가만히 있지만 전세가격은 올라가는 경우

일반적으로 부동산 경기가 좋지 않을 때 벌어집니다. 이 시기에 핵심은 공급 여부입니다.

4) 전세가격은 가만히 있지만 매매가격이 떨어지는 경우

이 역시 부동산 하락장일 때 나타나는 케이스입니다. 물론 전세가격도 함께 하락하곤 하지만, 전세가격 하락보다 매매가격이 더 가파르게 떨어지기 때문에 전세가율이 높아집니다.

3. 전세가율과 깡통전세

깡통전세는 전세가율과 비교해 볼 수 있습니다. 수도권 아파트의 경우 최근 전세가율이 50% 초반대입니다.

전세가율은 투자 관점에서는 갭의 범위를 볼 수 있는 자료이지만, 법률적으로 봤을 때 회수 가능성을 보는 간접 자료입니다.

즉, 아파트를 경매했을 때 낙찰가가 감정가의 70~80%라고 감안한다면, 전세가보다는 높기 때문에 1순위 우선변제권이 확보되었다면 전액 회수가 가능합니다.

그러나 지방 아파트의 경우 또는 빌라나 다세대주택이라면 낙찰가가 전세가 보다 낮은 경우가 많습니다.

이때 차액만큼 피해가 생깁니다. 이런 물건은 시장 상황과 무관하게 전세가율이 80에서 90%까지 가는 경우가 많습니다.

때문에 매매가 대비 낙찰가가 70%라고 해도 10~20% 피해가 일어납니다.

갱신거절 통보-> 임차권등기-> 집 비우기->소송->손해배상청구 순으로 조치를 할 수 있습니다.

하지만 경매를 했음에도 전액 회수가 되지 않거나 피해가 큰 경우라면 직접 낙찰받거나, 임대인의 다른 재산을 확인하여 압류하는 방법도 있습니다.

어쨌든 가장 좋은 방법은 초기 부동산을 알아볼 때부터 리스크를 줄이는 방법입니다. 아래에는 깡통전세 사기를 예방하는 방법에 대한 칼럼을 남겨드립니다.

글을 마칩니다.

여러분의 안전한 부동산 계약을 진심으로 응원합니다.

1) 만약 지금 당장 부동산 계약을 앞두고 계시다면

2) 계약을 앞두고 ‘혹시 나도 당하는 것 아닐까?’ 걱정스러운 마음이 든다면