임차인 경매, 낙찰 받았는데 배당순위 1순위가 아니라구요?

보증금을 돌려주지 않는 집주인, 그 상황에서 어쩔 수 없이 살던 집을 직접 임차인 경매로 낙찰받기 선택하기까지.

정말 많은 마음의 상처와 고생이 있으셨을 거라 생각합니다.

(침착하게 여기까지 오신 여러분 정말 고생 많으셨습니다.)

지금은 국내 대표 부동산 안전 계약 플랫폼을 운영하고 있지만, 과거 여러분과 같은 임차인 분들 괴롭혔던 악덕 집주인을 혼내주는 부동산 전문 변호사로 활동하기도 했습니다.

그중 임차인 경매 부분은 정말 많이 상담을 도와드렸던 부분이기도 합니다. 변호사의 실무 노하우가 담겨 있는 만큼 끝까지 집중해서 읽어주세요.

소송이 끝났다고 다 끝난 것이 아닙니다. 힘들지만 조금만 더 힘내봅시다.

평범한 일상으로 다시 돌아가길 응원하며 임차인 경매 관련 칼럼을 시작해 보겠습니다.

[목차]

1) 임의경매

2) 강제경매

3) 임차인 경매 낙찰

4) 소액임차인 여부

5) 임차인 경매 배당순위

6) 임차인 분들이 가장 많이 해주시는 질문

전세권 설정을 했다면? - 임의경매

임의경매는 임차인이 등기부등본에 전세권설정 등기를 한 경우 전세금 반환 소송과 같은 법적 절차 없이 바로 실행이 가능한 경매를 말합니다.

등기부등본에 설정된 근저당권자가 담보권을 실행해 경매를 신청해도 임의경매에 해당됩니다.

만약 전세권을 설정한 임차인이라면 계약 기간이 만료되었는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 별도의 재판을 거치지 않고 바로 법원에 임의경매를 신청할 수 있습니다.

전세금 반환 소송을 통해 집행권원을 얻어 강제경매를 신청해야 하는 임차인보다는 시간과 비용적인 면에서 큰 장점을 갖고 있습니다.

여기서 중요한 것은 전세권 설정을 하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않았을 때,

바로 임의경매를 하는가 아니면 강제경매를 하는가?입니다.

전세권 설정을 하지 않았다면? - 강제경매

강제경매 절차는 간단합니다.

법원에 신청서를 제출하시면 신청자는 경매 절차에 필요한 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각 수수료 등의 경매비용을 지불해야 합니다.

(각종 비용의 기준은 부동산의 금액별로 차이가 있기 때문에 대법원 법원 경매정보 사이트를 확인해 보세요.)

이렇게 경매 개시일부터 최초 매각일까지는 약 6개월 정도가 필요하며, 매각기일에 입찰자가 없을 경우 유찰됩니다.

유찰이 나올 때마다 1개월 정도의 시간이 추가로 소요됩니다.

입찰자는 최저 매각 가격의 10% 보증금을 납부해야 하며 유찰이 되면 최저 매각 가격이 저감되므로 납부할 보증금도 낮아지게 됩니다.

낙찰이 될 경우 잔금 납부기한까지 납부한 보증금을 제외한 나머지 잔금을 납부하면 됩니다.

낙찰자가 사정상 자금이 부족할 경우 경락잔금대출을 사용하는 방법도 있습니다.

경락잔금대출은 보통 주택 감정가의 70% 또는 낙찰가액의 80% 중 낮은 금액의 한도에서 받을 수 있는데 금융회사나 지역 조건에 따라 한도가 달라질 수 있기에 입찰 전 꼭 확인해야 합니다.

만약 임차인이 직접 낙찰받지 않는다면?

임차인이 직접 낙찰받지 않을 경우 보증금 상계신청 절차를 밟으면 됩니다.

기존 임차인에게 대출이 있을 경우 경락잔금대출을 받아 상환하는 방법도 있지만 미리 대출 가능 여부를 금융권에 확인해야 합니다.

그렇지 않고 직접 낙찰받지 않을 거라면? 다른 낙찰자가 등장할 때까지 기다려야 합니다.

여기서 주의하셔야 할 점이 있습니다.

원칙상 최우선변제권과 우선변제권을 가진 임차인은 법원에서 정한 배당 요구 종기일까지 배당 요구를 해야 보증금을 배당받을 수 있습니다.

그러나 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있는 임차인이 전세금 반환 청구 소송 등으로 집행권원을 얻어 직접 강제경매를 신청했다면?

배당 요구를 하지 않아도 보증금을 배당받을 수 있다는 대법원 판례가 있기 때문에 직접 강제경매를 신청했는데 배당 요구를 하지 못한 분이라면 이를 근거로 이의신청을 해볼 수 있겠습니다.

소액임차인에 해당되나요?

소액임차인이라면 법원에 배당 요구를 반드시 해야 보증금 중 일부 부분의 최우선변제를 받을 수 있습니다.

때문에 지역별 소액임차인에 해당하는지 꼭 확인해야 합니다.

만약 그렇지 않을 경우 최우선변제를 받을 수 없으며, 우선변제권만으로 배당받을 수 있으니 등기부등본상 근저당권, 압류 등 기타 권리 없이 깨끗한 상태에서 1순위로 임차인의 대항력과 우선변제권을 취득하는 것이 중요합니다.

무조건 1순위로 배당받는 것이 아니다 - 배당순위

① 경매 집행비용

② 매각 부동산의 필요비 및 유익비

③ 소액임차인 최우선변제금액, 최종 3개월 임금채권 등

④ 당해세 : 상속세,증여세, 종합부동산세, 재산세 등

⑤ 근저당권, 전세권, 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권

⑥ 일반 임금채권(선순위 임금채권을 제외한 임금채권) 등

⑦ 일반 조세채권 등

⑧ 공과금(국민건강보험료 등)

⑨ 일반 채권 (가압류 등)

1순위로 전입신고 그리고 점유, 확정일자를 받은 임차인이라도 낙찰대금에서 경매 집행비용과 당해세가 먼저 배당된다는 것을 꼭 기억해야 합니다.

당해세는 부동산 자체에 부과되는 세금으로 국세인 상속세, 증여세, 종합부동산세와 지방세인 재산세 등이 있습니다.

임차인 분들이 가장 많이 해주시는 질문

배당순위대로 배당이 끝나게 되면 경매가 끝나는데 많은 임차인 분들이 궁금해하는 것이 있습니다.

만약 대항력을 갖고 있는 선순위 임차인이 전세보증금 2억 원에 살고 있던 집에 경매를 신청하고 1억 원에 낙찰받아 소유권을 얻었다면 차액분 1억 원을 기존 소유자인 집주인에게 청구할 수 있는가입니다.

결론부터 말씀드리자면 그렇게 할 수 없습니다.

대항력을 갖고 있는 임차인이 주택을 낙찰받을 경우 기존 집주인이 갖고 있는 보증금 반환채무를 낙찰자인 임차인에게 인수하게 되기 때문에,

결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 소멸하게 되는 겁니다.

대항력이 없는 후순위 임차인의 경우 낙찰자가 나타나게 되면 보증금 중 일부를 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항조차 못하고 쫓겨나게 됩니다.

이때 임차인은 돌려받지 못한 보증금에 대해 원래 집주인에게 청구할 수 있습니다.

그러나 청구하더라도 실무상 받아내기가 어렵습니다.

경매로 집을 내놓을 만한 경제 상황에서 돈을 준비해 줄 수 있는 집주인은 거의 없기 때문입니다.

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다시는 이런 일이 벌어지지 않도록,

모르고 당하지 않도록,

다른 건 필요 없습니다.

그저 안전하게 부동산 계약을 하고 싶을 뿐입니다.

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