전세계약 중 집주인 변경? 사전 통보가 없었다면 이미 늦었습니다

전문가들이 입을 모아 말합니다.

통보 없이 이뤄지는 전세계약 중 집주인 변경 정말 위험합니다.

갑자기 나도 모르게 전세계약 중 집주인 변경이 되어 당황스러운 마음에 여기까지 오셨을 거라 생각합니다.

전세사기 중 가장 대표적인 사례 중 하나인 바지 사장에게 떠넘기기 식의 방법입니다.

부디 여러분은 피해 대상이 아니길 바라며 글을 작성했습니다.

여러분의 소중한 시간을 아껴드리기 위해 아래 목차를 준비했습니다. 여러분에게 필요한 정보 빠르게 얻어 가시고 바로 준비해 주세요.

<목차>

1. 집주인 변경이 위험한 이유
2. 아직 계약 전 단계라면?
3. 집주인이 몰래 대출을 받았다면
4. 집주인이 퇴출을 요구한다?
5. 계약서 다시 쓰는 게 유리할까?

1. 전세계약 중 집주인 변경이 위험한 이유

주택 임대차 전세계약 중 집주인 변경이 위험한 이유는 새로운 집주인에 대한 정보가 너무 부족하다는 점입니다. 아예 모른다고 말하는 것이 맞을 겁니다.

우리는 기본적으로 전세 계약 전에 집주인의 채무 상태를 확인하는 것을 시작으로 둡니다.

그런데 새로운 집주인에 대해서는 이러한 과정을 거치는 것이 제한적이며 특히나 세입자에게 사전 동의나 통보도 없이 바뀌었다면 심각할 수밖에 없습니다.

최근 전세사기 유형만 봐도 그렇습니다.

일명 바지사장 수법이라고 하는 이 수법은 급전이 필요한 사람들을 모아 수백만 원을 주고 새로운 집주인으로 이름을 이전 시키는 방법입니다.

무턱대고 이름을 빌려준 새 집주인은 갖고 있는 돈이 없는 빈털터리인 경우가 대부분이며, 그 피해는 오롯이 세입자가 안고 가게 되는 겁니다.

2. 계약 전 피해를 방지하고 싶다면?

먼저 계약 전 피해를 막기 위한 방법은 무엇이 있을까요?

가장 좋은 방법은 계약서 작성 때부터 특약사항을 넣는 겁니다.

<전세계약 중 집주인 변경 피해를 막는 특약사항> 임대차 계약의 기간 중 임대인이 해당 임대차 목적물을 매매하는 등의 사유로 소유자가 변동될 경우 즉시 임차인에게 고지하기로 한다. 이때 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임차인이 해지할 경우 임대인은 즉시 임차인에게 보증금 전액을 반환하기로 한다.

계약서를 같이 작성했던 집주인이 무능력한 새 집주인에게 집의 소유권을 넘기면서 자연스럽게 임대인의 지위까지 떠넘기고 보증금 반환 의무를 지키지 않는 것을 막기 위한 특약 사항입니다.

보증금을 돌려줘야 하는 의무를 지키지 못할 새 집주인이 등장했다고 판단되면 임차인은 위 특약으로 계약을 해지할 수 있습니다.

또한 원래 집주인에게 보증금 전액을 요구할 수 있고, 임대인이 나쁜 마음을 먹지 못하도록 압박할 수 있는 무기가 될 수 있습니다.

*** 위 특약을 넣지 않았더라도 여러분 모르게 임대인이 바뀌었다면 임차인은 임대인의 지위 승계를 거부할 수 있습니다. 이때 임차인은 바뀐 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 합니다.**

3. 저 몰래 대출을 받았어요

새로운 집주인이 지금 살고 있는 집을 담보로 근저당을 잡았다면?

크게 걱정하지 않아도 괜찮습니다.

새로 설정된 근저당의 순위가 확정일자를 받은 임대차 계약보다 순위가 낮기 때문에, 설령 경매가 진행되어도 소중한 보증금을 우선 변제받을 수 있게 되며,

배당 신청을 하지 않을 경우 낙찰자가 보증금 반환을 책임지게 됩니다.

은행 역시 집을 담보로 잡을 때,

임차인의 보증금 총액 그리고 방공제라고 하는 최우선변제금을 고려하여 회수 가능 금액 내에서 대출을 지원해 주고 있습니다.

4. 집주인이 바뀌면 저도 나가야 하나요?

대항력이 있을 경우 계약의 효력이 계속되기 때문에 나가라는 통보가 있더라도 나가지 않을 수 있습니다.

계약 기간이 끝난 것이 아니라면 임차인에게 해지를 요구할 수 없기 때문입니다. 계약 조건이 새로운 임대인에게 그대로 승계 되는 것이기 때문에 계약 갱신청구권도 사용 가능하십니다.

그런데 문제가 있습니다.

바로 대항력을 갖추지 못했을 경우입니다.

이럴 경우 일반채권계약으로 해당되며 임차인은 새로운 임대인에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다.

때문에 대항력을 갖추지 못한 분일 경우 꼭 새로운 임대인에게 계약서를 다시 작성할 것을 요구하셔야 하겠습니다.

5. 계약서를 다시 쓰는 게 좋을까요?

결론부터 말씀드리자면, 쓰지 않으셔도 괜찮습니다.

새로운 임대인이 계약서를 다시 쓰자고 하거나 전세금을 높이자고 하더라도 승낙하실 필요가 없습니다.

오히려 여러분에게 불리한 경우가 많습니다.

예를 들어 집에 대출이 끼어 있는데, 계약서를 다시 작성하고 전입신고와 확정일자를 받게 되면,

근저당보다 후순위가 되어 자칫 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 벌어질 수 있습니다.

만약 계약서를 쓰게 된다면 집주인 변경으로 인한 재작성임을 분명히 하고 원래 계약서와 같이 보관해 주세요.

---

여러분의 걱정이 이 글을 통해 완전히 해소되지는 않을 거라 생각합니다.

그러한 분들을 위해 한 가지 강력한 무기를 선물 드리려 합니다.

1) 계약 녹화 : 설령 법적 분쟁이 일어나도 녹화 증거만 있으면 끝

2) 안전 계약 신호등 : 계약서 작성 중 피해야 할 것을 미리 알려드립니다.

3) 계약 템플릿 : 월세? 전세? 여러분 상황에 맞는 계약 템플릿을 제공합니다. 3단계 질문에 답하면 끝

만약 부동산 계약을 앞두고 있다면 아래 홈페이지 링크를 확인해 주세요.

적어도 모르고 당하는 일은 없을 거라 확신합니다.