대항력 있는 선순위 임차인 배당요구? 보증금을 찾고 있는 분만 보세요

경매에 참여하는 분들은 냉정합니다.

정말 피도 눈물도 없이 낙찰자와 임차인 그리고 소유자 간에 날카로운 신경전이 벌어집니다.

어쩌면 당연합니다.

각자의 위치에서 손해를 보지 않기 위해 날카로워질 수밖에 없습니다.

그 상황에서 평범한 임차인이 법률 지식까지 지켜가며 보증금을 지키는 것은 어려울 수밖에 없습니다.

하지만 알아야 당하지 않습니다. 똑똑한 임차인이 되어 피해를 보지 않았으면 하는 마음에 부동산 전문 변호사 출신, 부동산 안전 계약 플랫폼 대표가 직접 작성했습니다.

당장 경매를 앞두고 계신 임차인 분들이라면 딱 5분만 글을 읽으시더라도 현재 상황에서 도움이 되실 거라 생각합니다.

<임차인 경매 1편 먼저 보고 오기 ▼>

경매자들이 무서워하는 임차인

앞서 칼럼들에서 설명드렸듯이 집의 등기부등본에는 근저당권이나 압류 등 임차인에게 불리한 기타 권리가 없는 상태에서 임차인이 전입신고 그리고 이사를 하게 될 경우 그다음 날 0시부터 대항력이라는 효력이 생깁니다.

등기부등본에 대한 내용은 아래 칼럼으로 대체하겠습니다.

이를 대항력 있는 선순위 임차인이라고 합니다. 거주하고 있는 집에 경매가 시작됐을 때 낙찰자에게 보증금 전부를 요구할 수 있는 권리입니다.

임차인이 보증금 모두를 돌려받을 때까지 그 집을 계속 사용할 수 있다는 것입니다.

경매하는 분들에게 대항력 있는 선순위 임차인은 매우 무서운 존재입니다. 그만큼 강력한 힘을 갖고 있기 때문입니다.

대항력 있는 임차인이 되기 위해서는?

전입신고는 새로운 집으로 이사한 날로부터 14일 이내에 하면 되는데 이때 하지 않으면 약간의 과태료가 발생할 수 있게 됩니다.

전입신고와 이사를 하여 대항력을 갖추고 계약서에 확정일자를 받게 되면 경매에서 순위대로 배당받을 수 있는 우선변제권이 나오게 됩니다.

잔금을 치르기 전 또는 전입신고를 하기 전이라도 확정일자를 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

3가지가 없다면 한 푼도 받을 수 없다.

계약서에 확정일자가 없다면? 경매에서 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권은 없다고 볼 수 있습니다.

경매가 진행될 경우 낙찰대금에서 1원 한 푼도 받아낼 수 없습니다.

이럴 경우 전입신고 그리고 이사를 하여 구비한 대항력을 통해 낙찰자에게 보증금을 요구할 수밖에 없는데 대항력 있는 선순위 임차인만 가능합니다.

확정일자만 받았다고 하여 우선변제권이 있는 것은 아니고,

전입신고 + 이사 + 확정일자 모두를 받아야 우선변제권이 생깁니다.

3가지 중 한 가지라도 없다면? 우선변제권은 없습니다.

대항력 있는 선순위 임차인의 배당 순위

대항력 있는 선순위 임차인은 말소기준권리보다 빠른 대항요건을 갖고 있는 임차인을 말합니다.

전입 일자가 빠르다 하더라도 대항요건을 갖고 있지 않다면 순위에서 제외됩니다.

또한 배당요구하지 않았거나 배당요구 종기일을 지났을 경우 낙찰자가 임차인의 보증금을 모두 인수해야 합니다.

때문에 배당요구 유무, 배당신청 시점을 꼭 확인하여 순위 및 권리 분석을 하셔야 합니다.

임차인이 배당을 신청했지만 확정일자가 다른 물권이나 채권들보다 늦었을 경우?

보증금 전약을 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 말소기준권리보다 빠르게 전입신고한 임차인의 확정일자도 확인해야겠습니다.

모든 조건을 갖췄다 해도 무용지물

경매 개시가 되면 해당 내용이 등기부등본에 기재되고 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 전달됩니다.

만약 그 기한 내에 신청하지 않게 되면 배당이의의 소를 제기할 자격이 사라지는 것이기 때문에 배당요구 계획이 있다면 기한을 반드시 지켜야 합니다.

또한 주의사항을 말씀드리면,

매각 기일까지는 이사를 가면 안 된다는 점입니다. 배당요구 후 우선변제를 받기 위해서 주택 점유(이사)와 동시에 주민등록을 갖고 있어야 합니다.

만약 이사를 가시게 된다면 대항력과 우선변제권을 잃게 되기 때문입니다.

다만 사전에 임차권등기명령을 신청한 경우라면 집을 비우셔도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

만약 배당 요구를 하지 않는다면?

배당신청을 하지 않고 그 집에 계속 사는 방법도 있습니다.

배당을 요구하지 않으면 임대차계약은 정해진 기간까지 이어집니다.

경매로 인해 소유자가 변경되었더라도 남은 임대차 기간을 채울 수 있음은 물론 지난해 도입된 계약 갱신 요구권도 행사하실 수 있습니다.

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적어도 이 글을 찾으신 여러분은 모르고 당하는 일은 없으셨으면 좋겠습니다.

계약서 작성하기 전 여러분에게 필요한 (안전 계약) 무기를 선물해 드립니다.