전세 집주인 바뀌면 보증금은 누구한테 받나요?

전세 집주인 바뀌면 어떻게 해야 할까? 갑작스럽게 알게 된 사실에 당황스러운 마음으로 여기까지 오셨을 거라 생각합니다.

본문 시작 전, 통보 없이 전세 집주인 바뀌면 어떻게 해야 할지 방법을 찾고 계시다면 당장 아래 칼럼으로 이동해 주세요.

<통보 없이 전세 집주인 바뀌면? - 전문 칼럼 바로 가기 ▼>

통보 없이 바뀌었다는 것은 새로운 집주인의 재산이 엉망일 가능성이 높습니다. 최근 전세사기 유형만 봐도 그렇습니다.

급전이 필요한 사람을 모집해 수백만 원을 주고 새로운 집주인으로 이름을 바꾸는 ‘바지사장’ 수법입니다.

무턱대고 이름을 빌려준 새 집주인은 돈이 없습니다. 그 피해는 그대로 여러분에게 이어질 수도 있습니다.

아래에는 부동산 전문 변호사 시절 전세 집주인 바뀌면 가장 궁금해하셨던 궁금증 TOP3를 정리했습니다.

옛말에 ‘뛰는 놈 위에 나는 놈 있다’라는 말이 있습니다. 악덕 집주인이 뛴다면 날지는 못하더라도 같이 뛸 수 있어야 합니다.

1. 전세 집주인 바뀌면 새로운 계약서를 써야 할까요?

집주인이 변경되었다고 하여 계약서를 재작성 해야 하는 것은 아닙니다.

새 집주인이 지금 살고 있는 세입자에게 나가 달라고 할 수 없고, 세입자는 원래 계약대로 계약 만기일까지 살 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항을 보면 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 살고 있다면 대항력이 발생합니다.

새 집주인에게 먼저 작성했던 임대차 계약이 승계되는 겁니다.

다시 말해 주인만 바뀌었지 원래 계약 내용은 그대로 이어진다고 보시면 되겠습니다.

<계약서 작성 전 주의사항 칼럼 바로 가기 ▼>

2. 보증금 우선변제

집주인이 변경되었다는 소식은 임차인 입장에서 불안하게 느껴질 수밖에 없습니다.

하지만 보증금에 있어서는 크게 걱정하지 않으셔도 좋습니다. 집주인이 변경되었다 하더라도 세입자는 전세권을 갖고 있기 때문입니다.

다시 등기를 하실 필요가 없으며, 전세권을 설정하시거나 확정일자를 받을 필요도 없습니다.

새 집주인이 근저당을 설정했다 하더라도 임차인이 근저당보다 선순위를 확보하고 있기 때문에 갑자기 경매가 진행된다고 하더라도 가장 먼저 보호를 받으실 수 있습니다.

<선순위 보증금 확인 방법 바로 가기 ▼>

이때 우선변제권을 받기 위해서는 대항력을 갖춰야 합니다.

대항력은 3가지가 필요합니다.

확정일자+점유(이사)+전입신고입니다. 대항력의 효력은 전입신고와 입주를 완료한 다음 날 0시부터 그 힘을 발휘하게 됩니다.

내 보증금은 누구한테 있나요?

아마 가장 많이 걱정하고 계신 부분이 아닐까 생각됩니다. 특히 임대차 계약이 종료되지 않은 시점이라면 더욱 간단하게 해결될 문제는 아닙니다.

원래 집주인에게 받아야 하는지 집주인 변경으로 인해 새 집주인에게 받아야 하는지 모를 수 있습니다.

임차인이 원하는 경우 주택임대차보호법에 의거하여 새 집주인에게 보증금을 돌려받으시면 됩니다.

새 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않는다면?

반환 소송을 통해 권리를 찾을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 4항에서는 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다’라고 말하고 있습니다.

양수인은 새로운 집주인을 말하며, 새 집주인은 임대인의 지위를 받아 보증금을 돌려줄 의무를 갖게 되는 겁니다.

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글을 정리합니다.

1) 집주인 변경 시 계약서 재작성이 필요할까?

아닙니다. 새로운 집주인이 기존 세입자에게 나가 줄 것을 요구할 수 없고, 계약 만기까지 살 수 있습니다.

2) 새 집주인이 대출이 많다고 합니다. 보증금 우선변제를 받을 수 있나요?

집주인 변경이 있어도 세입자는 전세권을 갖고 있습니다. 다시 등기를 할 필요 역시 없으며 전세권을 설정하거나 확정일자를 받을 필요도 없습니다.

3) 계약 종료 후 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

세입자가 원하는 경우 주택임대차보호법에 의거하여 새로운 집주인에게 받으시면 됩니다.