대항력 있는 임차인? 전세보증금 찾고 계신 분만 봐주세요

(이 글은 경매 낙찰자분들이 아닌, 전세사기로 소중한 보증금을 잃을 위기에 계신 분들을 위한 글입니다.)

부동산 전문 변호사 시절 전세사기 의뢰인들을 만나왔습니다.

처음에는 ‘설마’라는 마음으로 문을 열었고, 저의 진단을 듣고는 그 자리에 ‘털썩’ 주저앉는 모습을 정말 많이 봐왔습니다.

대항력 있는 임차인, 우선변제권 등 일반인들에게는 어렵기만 한 용어들…

이런 일이 다시 일어나지 않았으면 하는 마음에 블로그에 직접 글을 쓰고 있습니다.

체력적으로 감정적으로 지쳐 계실 거라 생각합니다.

하지만 5분만 집중해 주세요. 지금 이 순간이 여러분의 수천수억 원을 지킬 수 있는 시간이라 확신합니다.

1. 대항력 있는 임차인이란?

먼저 대항력 있는 임차인이 무엇을 의미하는지 살펴보겠습니다.

이는 집에 설정된 어떠한 채권보다도 우선하여 전입신고를 한 임차인을 말합니다. 해당 부동산(집)에는 근저당/가압류 등과 같이 다양한 채권이 설정될 수 있습니다.

해당 채권의 순서는 설정 날짜에 의해 정해지게 되는데, 경매에서 대항력 있는 임차인은 그 어떤 권리 설정보다도 나의 전입 신고 날짜가 가장 우선하여 최우선 순위에 위치한 경우가 됩니다.

이때 낙찰자가 낙찰을 받고 다른 권리들이 모두 없어지더라도 임차인의 대항력은 유지되기 때문에 보증금을 온전히 받을 수 있게 됩니다.

또한 대항력 있는 임차인은 계약 종료 후 보증금을 돌려받은 뒤에도 집을 비울 수 있습니다. 때문에 경매 입찰자들 입장에서 이러한 임차인은 골치 아픈 존재가 될 수도 있습니다.

2. 우선변제권이 없다면?

계약서에 확정일자를 받지 못했다면 경매에서 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권은 없습니다.

다시 말해 경매가 진행될 경우 낙찰대금으로 한 푼도 배당받을 수 없다는 겁니다.

이런 경우 전입신고와 이사를 하여 구비한 대항력으로 낙찰자에게 보증금을 요구할 수밖에 없습니다. 이는 선순위 대항력을 구비한 임차인만 가능합니다.

확정일자만 갖고 있다고 하여 우선변제권이 있는 것이 아니며, 전입신고,이사 그리고 확정일자를 모두 갖춰야만 우선변제권이 생기게 됩니다.

이렇게 우선변제권을 확보했다면 임차인은 경매 절차에서 보증금을 배당받기 위해 배당 요구 종기일까지 배당요구를 해야만 우선변제권으로 배당받을 수 있습니다.

3. 대항력이 발생하지 않는 경우

전입신고 및 이사를 하면 대항력은 그다음 날 0시부터 발생하게 되는데 대항력 역시 전입신고와 점유를 필수 요건으로 합니다.

다시 말해 전입신고는 했지만 집에 들어가 살고 있지 않다면? 짐이 없다면 대항력은 없다는 겁니다.

반대로 전입신고는 하지 않았고 그 집을 점유만 하고 있는 상황 역시 대항력이 발생하지 않습니다.

여기서 많은 분들이 ‘점유’에 대해 궁금해하시는데요. 이는 최소한의 짐만 있어도 되며 그 집에 살지 않아도 됩니다.

4. 사례로 알아보는 대항력 효력

계약서에 확정일자를 받았다면 대항력이 생기는 날에 우선변제권의 효력이 발생하고, 확정일자를 나중에 받을 경우 확정일자를 받은 날에 우선변제권이 생기게 됩니다.

우선 변제권의 효력이 발생하려면 전입신고와 점유라는 요건이 필수적이기 때문에 절대로 전입신고와 점유를 놓치면 안 되는 것이 중요합니다.

만약 전입신고를 하지 않았다면?

예를 들어 2억 원인 빌라에 전세 1억 6천만 원으로 계약을 했다고 가정해 보겠습니다.

임차인은 6월 1일에 전입과 이사, 확정일자를 받았기 때문에 대항력 및 우선변제권은 6월 2일 0시부터 생기게 됩니다.

그러나 집주인이 다른 사람에게 돈을 빌리면서 6월 3일에 등기부등본에 근저당이 설정되었다면, 근저당권은 물권으로 접수 당일 즉시 효력이 발생하게 됩니다.

즉, 임차인의 대항력 및 우선변제권이 근저당권보다 앞서기 때문에 선순위 대항력을 갖고 있는 임차인이 되므로 이후 경매가 진행되더라도 우선변제권으로 인해 낙찰대금에서 근저당권 보다 앞서 배당을 받게 됩니다.

전액 배당을 받지 못할 경우 낙찰자에게 대항력을 주장하여 나머지 보증금을 요구할 수도 있습니다.

그런데 이 상황에서 임차인이 전입신고를 잠깐 다른 곳으로 했다가 6월 5일에 다시 그 집에 전입신고를 했다면? 큰 문제가 생기게 됩니다.

선순위였던 임차인의 대항력과 우선변제권은 6월 6일 0시로 밀리게 되고 6월 3일에 설정된 근저당권이 1순위가 됩니다.

이렇게 된다면 낙찰대금에서 근저당권이 먼저 배당받고 나머지를 임차인이 배당받게 됩니다.

정리하면, 임차인은 근저당권 뒤에 있기 때문에 대항력이 없어지게 되고 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 없게 됩니다.

심지어 명도 대상이 되기 때문에 그 집에서 쫓겨나게 됩니다. 대항력 있는 선순위 임차인과 같이 낙찰자가 돈을 줄 때까지 버틴다고 되는 것이 아닌 법적으로 명도 대상이 되기에,

강제 집행을 통해 쫓겨나게 되는 겁니다. 이만큼 전입신고, 점유 그리고 확정일자가 중요합니다.

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