상가매매계약서 작성법 매수인에게 유리한 특약

공인중개사 그리고 임대 사업자분들까지 많은 분들의 참여로 언론 기사에서까지 주목해 주고 계신 요즘입니다.

이 글을 읽고 계신 분들은 당장 계약을 앞두고 상가매매계약서 작성법에 대해 알아보고 계실 것 같습니다.

• 계약서 뻥튀기 사기부터

• 임차인 사기

• 불법 대출 계약 등까지

부동산 전문 변호사로 활동하면서 상가매매계약서의 잘못된 한 줄로 수백억이 넘는 피해를 만나왔습니다.

적어도 이 글을 만나신 분들께선 그런 손해를 입지 않았으면 하는 마음에 공지드립니다.

상가매매계약서 검토 서비스를 도와드리고 있습니다.

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필요에 따라 변호사가 함께 계약 현장을 방문하여 여러분의 편에 서서 돕겠습니다.

아래에는 매수인 분들을 위한 계약 특약 내용을 정리해두었습니다.

만약 매도인이시라면 위 링크를 클릭하여 필요한 특약을 얻어 가세요.

꼭 기억하세요.

저희가 아니라도 좋습니다. 직거래나 전문가의 도움 없이 계약을 하고 있다면 계약서 만이라도 반드시 검토를 받은 뒤 계약하실 것을 권해드립니다.

매수인에게 유리한 상가매매계약서 특약사항

1. 위반건축물의 이행강제금과 손해배상

매도인은 본 건 부동산이 건축법 기타 관계 법령에 위반될 경우 잔금을 지급받을 때까지 부과된 이행강제금을 모두 완납해야 하고, 잔금 납부 이후에 건축법 등 관계 법령 위반으로 적발될 경우 철거비용 등 일체의 손해를 배상해야 한다.

건축물대장을 통해 위반건축물이 확인되셨다면 매도인이 잔금 납부 전까지 부과된 이행강제금을 모두 내야 한다는 내용입니다.

끝부분에는 잔금 납부 후에 건축법 등의 위반이 적발되어 철거 등의 시정명령이 나올 경우 매도인이 모든 손해배상을 책임진다는 내용입니다.

2. 위반건축물 시정명령

매도인은 본 건 부동산이 건축법 기타 관계 법령에 위반되어 시정명령을 받은 경우, 잔금을 지급받을 때까지 시정 조치를 완료하고 건축물대장 등에 기재된 [위반건축물] 표시를 말소해야 합니다.

해당 부분은 당사자 간에 합의에 따라 다르지만 원칙적으로 법 위반은 시정 조치하는 것이 당연하기 때문에 잔금 납부 전까지 시정명령을 이행하고 위반건축물 표시를 말소하도록 하는 것이 권해드립니다.

그러나 위반 건축물의 경우 이행강제금 보다 이득이 더 큰 경우가 많기 때문에 매수인이 법 위반을 감수하고 그대로 매수하는 경우도 생각보다 있습니다.

해당 경우에는 위 1번의 특약은 삭제하시고, 매매 대금을 정하는데 이행강제금이나 철거비용이 반영될 수도 있게 됩니다.

3. 임대차계약의 종료

매도인은 중도금을 지급받을 때까지 본 건 부동산에 임차하고 있는 임차인으로부터 명도 확인서를 받아 매수인에게 제출해야 하고, 잔금을 지급받을 때까지 본 건 부동산의 인도를 완료해야 한다. 이 경우 임대차보증금 반환채무는 매도인이 부담하며, 해당 보증금은 매매 대금에서 공제되지 않는다.

통상적으로 임차인의 승계 거부가 없는 한 매수인이 임대인의 지위를 이어 받는 것이 원칙입니다.

따라서 계약서 1조에는 임대차보증금 반환채무를 인수하고, 제2조에는 임차권을 말소하거나 소멸시키지 않는다고 약정하였습니다.

하지만 매수인이 임차인을 새로 받고 싶은 경우라면 매도인과 이야기하여 임대차 계약을 끝낼 수 있습니다.

물론 이를 위해 임대인은 임차인에게 충분한 보상금을 제시하는 등 설득이 필요하겠죠. 임대차 기간이 존속 중인 한 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다.

4. 리스크 방지

매도인은 본 계약 체결 후 잔금을 지급받을 때까지 발생한 천재지변, 기타 불가항력적인 사유로 인하여 본 건 부동산의 일부 또는 전부가 멸실, 훼손, 유실되거나 또는 공용징수, 도시계획의 변경, 건축제한, 도로 편입, 용도제한 등 공법상 부담이 부과된 경우, 매도인은 그로 인한 손실을 부담해야 한다.

잔금을 지급받으실 때까지 위험은 매도인이 부담한다는 내용입니다.

5. 진술 보증

매도인은 본 건 부동산의 대출 채무에 관한 정보, 임대차계약에 관한 정보, 수익률에 관한 정보가 사실임을 보장한다.

실투자금과 관련된 대출 승계, 임대인 지위 승계, 수익률 등은 상가 투자를 결정하는데 중요한 영향을 미치게 됩니다. 때문에 매도인이 설명한 정보가 사실임을 보장한다는 내용이 필요합니다.

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오늘 글이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.