상가건물 매매 당신이 1억 이상 손해 보는 이유 4가지(대출 승계 주의사항)

상가건물 매매 직거래로 내놨는데… 사려고 하는 사람이 조금 이상한 소리를 합니다. 그 사람 말이 맞는지 도저히 이해할 수 없습니다. 이런 경우 어떻게 해야 할까요?

건물 하나만 해도 최소 10억 원이 넘기도 하고, 대출 승계나 건물 안에 계신 임차인 분들, 나아가 땅 문제와 세금까지 상가건물 매매에는 말 그대로 부동산 (위험) 리스크 덩어리입니다.

당장에 돈을 주고 거래하면 그만이지라고 생각할지 몰라도, 일단 문제가 터지면 산에 불이 붙듯이 걷잡을 수 없이 커지기 때문입니다.

아무리 건물을 잘 사고팔았다고 하더라도 3~4년 넘게 법원을 다니고 또 싸우고 하다 보면 전혀 이득이 아니란 말입니다.

꼭 저희가 아니어도 좋습니다. 적어도 상가건물 매매 계약 전이시라면 부동산 전문 변호사에게 계약서를 검토 받아 보세요.

*사안에 따라 부동산 전문 변호사가 직접 계약 현장을 동행해 드립니다.

아래 소개드릴 이야기는 저의 실무 경험 그리고,

상가건물 매매 계약을 하시면서 반드시 알아야 할 4가지를 소개 드립니다.

적어도 모르고 손해 보지 않으셨으면 좋겠습니다.

1. 계약금 6천만 원 손해 보는 이유

가정을 하나 해볼게요.

매도인이 본인이 갖고 있는 상가를 10억 원에 판매하려고 하고 있습니다.

그런데 이중 은행 대출금 6억 원이 끼어있는 상태입니다.

이 상황에서 계약금을 얼마나 해야 할까?라는 문제가 나옵니다.

이때 한 매수인이 이렇게 말합니다.

당신의 상가를 10억 원에 팔지만 실제로 대출금이 6억 원 있기 때문에 실제 당신이 보유한 돈은 4억 원 아니냐, 4억 원에 대한 거래관행상의 10% 4천만 원을 계약금으로 하자고 한단 겁니다.

여러분의 생각은 어떠신가요?

계약금은 10억 원의 10퍼센트인 1억 원일까요?

아니면 매수인 말대로 4억 원의 10퍼센트인 4천만 원일까요?

상가의 매매 대금은 서로 간에 10억 원으로 하게 되어있습니다.

그렇게 되면 매매 대금 10억 원을 기준으로 거래 관행에 따른 10퍼센트 수준인 1억 원을 계약금으로 정하는 것이 맞습니다.

2. 건물만 넘겨주고 빚은 여전히 남아있는 이유

매수자 분께서 대출금 6억 원을 승계하는 방법으로 매수를 시도한다고 가정해 보겠습니다.

이런 경우에 ***“잔금을 무엇으로 해야 하나?”***가 문제가 됩니다.

간혹 “계약금을 1억 원으로 하면, 잔금을 3억 원으로 합시다” 이렇게만 하고 대출금은 승계하겠다고만 이야기한다는 겁니다.

이런 경우 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

만약 대출금이 제대로 승계가 되지 않을 경우 소유권이전등기만 넘겨준 상태에서 대출 채무는 여전히 내가 부담해야 하는 황당하고도 이상한 상황이 벌어집니다.

때문에 대출금이 포함된 목적물을 매매하는 경우에는 대출금 전액을 승계하는 것, 그 자체를 매매 잔금으로 하는 것이 계약상 가장 안전하다고 볼 수 있겠습니다.

3. “대출 승계가 안돼서 못하겠어요”…?

대출금 승계를 매매 잔금으로 한다고 했을 때 잔금 납부기일을 어떻게 해야 할까요?

간혹 매수인 쪽에서 ***“대출금 승계하는 것으로 잔금으로 한다”***라고 하면서도

승계하는 시점, 채무승계하는 시점을 정확하게 얘기하지 않는다는 겁니다.

이 역시 불합리한 계약입니다.

대출금을 승계하는 방법으로 잔금을 납부한다고 할 경우 ‘대출금 승계를 언제까지 할 것인지’ 다른 일반 계약의 잔금 납부기일처럼 표시해두는 것이 중요합니다.

***“저는 승계를 하려고 했는데 은행에서 심사를 받아보니 안된다더라”***라는 핑계를 원천봉쇄해야 합니다.

4. 계약서 한 줄로 1억 원을 버는 방법

대출 승계로 매매계약을 했는데 만약 매수인이 대출 승계를 하지 못했다면?

우리 시간과 돈을 모두 날릴 수밖에 없겠죠.

이때 우리는 손해배상 문제를 다룰 수밖에 없습니다.

그런데 만약 계약서에 손해배상과 관련하여 배상 금액이 계약서에 포함되어 있지 않았다면?

결국 또 다른 분쟁이 시작될 수밖에 없습니다.

***“약속을 지키지 못한 것에 대한 배상금”***이라는 취지로 “위약금”과 “위약금 액수”를 정확하게 표시해 두는 것이 좋습니다.

보통 위와 같이 10억 건물이라고 한다면 계약금 기준으로 위약금을 1억 원밖에 받을 수 없었다면,

계약서 한 줄로 2배인 2억 원을 손해배상금으로 받을 수 있게 됩니다.

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글을 마칩니다.

이처럼 계약서 한 장으로 1억 원을 벌 수도 혹은 10억 원 그대로를 날릴 수도 있는 것이 부동산 계약입니다.

변호사는 말 그대로 피해 사례 수집가입니다. 그만큼 피해를 예방하는 방법도, 이득을 만드는 방법도 잘 알고 있습니다.

법률 상담을 통해 여러분의 소중한 재산을 지키시길 바라겠습니다.