월세 계약서 주의사항, 계약시 보증금 날리는 한 문장

월세 계약서 주의사항 내용을 확인하기 전 아래 링크를 먼저 확인해 주세요.

원룸, 아파트, 오피스텔 월세 계약서 주의사항과 이어지는 체크리스트들이 담겨 있습니다(아래 글을 먼저 보셔야 빠짐없이 손해를 예방하실 수 있어요!)

확인하셨나요?

특히 글 마지막 내용은 여러분의 소중한 보증금을 지킬 수 있는 방법이 담겨있으니 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

여기도 특약, 저기도 특약 왜들 이렇게 강조하는 걸까?

월세 계약서 주의사항에 대한 다른 글을 이미 읽으셨다면 발견하셨을 겁니다. 바로 너도나도 특약에 대해 강조하고 있다는 건데요.

이유가 뭘까요?

공인중개사에서는 임대인과 임차인의 요구사항을 중간에서 협의한 다음, 계약서에 특약으로 기재해 줍니다. 이때 임대인 대부분은 부동산 계약의 경험이 많기 때문에 유리한 특약이 무엇인지 잘 알고 있습니다.

반대로 임차인은 계약서에 기재되는 특약들이 이후 본인에게 득이 될 것인지 아니면 손해로 이어질 것인지 판단하지 못합니다.

다시 말해 다 같이 한 종이를 바라보고 있지만 누군가는 음모를 누군가는 모르고 당하는 현상이 벌어질 수도 있다는 겁니다.

그렇다면 월세 계약서 주의사항을 통해 우리가 모르고 당하는 특약은 무엇이 있는지 확인해 봅시다.

효력도 없지만 우리가 겁내는 한 줄

현장에서 집주인이 자주 요구하는 특약이지만 사실상 효력이 없는 특약에 대해 말씀드리겠습니다.

만약 계약서에 아래와 같은 특약이 있거나 계약 기간을 1년으로 설정했다면? 계약 만료인 1년 뒤에 임차인은 무조건 이사를 가야 할까요?

임대차 계약 기간을 1년으로 하고 임차인은 1년 뒤 퇴거한다.

결론부터 말씀드리자면, 나가지 않아도 됩니다. 주임법에서 정하는 임차인의 기본 거주 기간은 2년입니다.

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차도 2년으로 보기 때문입니다. 여기에 임차인은 집주인 분께 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월에서 2개월 전까지 1회한에 계약 갱신 요구까지 할 수 있습니다.

이렇게 하면 2년 더 살수 있게 됩니다. 집주인의 가족이 그 집에 실거주를 한다 등의 특별한 이유가 없다면 원하는 경우 4년까지 살 수 있습니다.

다시 말해. 여러분은 2년을 살 수도 있고, 계약서에 나와있는 대로 1년만 살고 나가셔도 좋습니다. 반대로 집주인은 1년으로 체결한 계약을 임차인에게 2년이 유효하다고 주장할 수는 없습니다.

임차인은 1~2년, 얼마나 살지만 결정하면 됩니다.

옆집도 올렸으니까 여기도 올려야겠어요.

임대 수익을 위해 계약서에 특약을 넣어놓는 집주인도 있습니다. 이 특약 역시 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다.

주임법상 집주인이 보증금이나 월차임을 인상할 경우 상한선을 최대 연 5%로 제한하고 있기 때문입니다.

보증금이나 월차임을 인상하려면 세금이나 공과금, 그 밖의 부담 증감, 경제 사정의 변동으로 인해 기존의 보증금과 월차임이 적절하지 않다고 집주인이 직접 입증해야 인상할 수 있습니다. 그런데 이마저도 임차인과 협의가 되어야만 가능합니다.

내 보증금 뭐로 지킬까?- 확정일자 or 전세권 설정

많은 분들이 보증금을 지키기 위해 ‘확정일자를 받을지, 아니면 전세권 설정을 할지’에 대해 궁금해하십니다.

먼저 개념을 보자면 확정일자는 임대차 계약서에 법원, 등기소, 행정복지센터 등의 기관에서 도장을 찍어준 날짜입니다. 임차인의 임대차 계약 사실을 해당 날짜에 존재함을 기록으로 남겨두기 위해 확정일자 부여 기관에서 계약서에 도장을 부여받는 것입니다.

확정일자를 받아도 등기부등본에 나타나지 않으므로 확정일자를 받은 계약서가 향후 증거의 역할을 하게 됩니다.

확정일자는 임차인의 신분증, 임대차 계약서를 갖고 앞에서 말씀드린 기관에 방문하거나 인터넷등기소 사이트에서 계약 정보를 입력해 부여받으시면 됩니다.

보통 임차인은 잔금 날에 전입신고와 확정일자를 받으십니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 다음 날 0시로부터 효력이 발생합니다.

그래서 잔금 날에 혹시라도 집주인이 전셋집을 담보로 대출을 받고 등기부등본에 근저당권을 설정하지 않을까 걱정하는 임차인이 많습니다.

잔금을 치른 뒤에 집주인이 은행에 가서 대출을 받지 못하도록 온종일 잡고 있을 수도 없고 임차인의 대항력이 다음 날 0시부터 발생하니 찝찝하다면 방법이 있습니다.

집주인을 절대로 못 믿겠다면 바로 등기부등본에 ‘전세권설정’을 등기하는 것입니다. 임차인이 전세권 등기를 하면 해당 효력은 접수 당일 즉시 발생하게 됩니다.

혹시 오피스텔 거주를 앞두고 계시나요?

요즘 오피스텔을 알아보면 집주인이 전입신고를 하지 못하게 하는 케이스가 정말 많습니다. 임차인이 전입신고를 하면 집주인이 다주택자에 해당해 양도소득세가 발생한다는 이유로 거부하기 때문입니다.

이런 경우에는 반드시 전세권을 설정하셔야만 보증금을 지킬 수 있습니다.