월세 계약 순서 주의사항, 어디서 보증금을 날리게 될까?

부동산 전문 변호사 당시 경험했던 내용과 함께 안전계약을 위한 정보를 전하고 있습니다.

아마 이 글을 읽고 계신 분들은 부동산 거래가 처음이신 분이실 것 같습니다.

다들 부동산 거래 신중히 해라,라고 하지만 정작 정보를 찾아봐도 월세 계약 순서 및 주의사항에 대한 자세한 내용을 찾기는 어려우셨을 것 같습니다.

오늘 글은 여러분이 곧 진행하게 될 월세 계약 순서(시간 흐름순)와 함께 각 단계 별 주의해야 할 점들을 소개했습니다.

꼭 확인해야 하는 부분들은 추가 칼럼 링크를 첨부했으니, 참고하셔서 피해 보는 일이 없도록 하셨으면 좋겠습니다.

(아래 월세 계약 순서는 마음에 드는 곳을 정했다는 전제로 시작합니다)

1. 지인이나 가족과 함께 보러 가자

첫 집을 알아보는 입장에서는 월세 계약 순서도 모르겠고 모든 것이 어색할 수밖에 없습니다. 때문에 공인중개사의 말을 전적으로 신뢰할 수밖에 없게 됩니다. 대낮에 집 안에 불을 전부 켜놓고 해가 잘 드는 집이라고 하고 있어도 초년생은 딱히 반박하기가 어렵습니다.

공인중개사와 단둘이 있는 상황에서 불을 전부 끄고 나침반까지 가져와 일조량이 좋지 않다고 반박하는 어색한 분위기를 만들기도 어렵습니다.

물론 미리 월세 계약 순서 공부를 많이 해뒀거나 필수 질문 리스트를 준비해놨다면 괜찮지만 그렇지 않은 경우라면 가족이나 지인을 꼭 함께 대동하세요.

가계약을 넣는 순간(90% 이상은 현장에서 지급하기 때문입니다) 이미 늦었기 때문입니다.

<공인중개사 필수 질문 3가지 및 주의사항>

2. 등기부등본과 건축물대장 확인

집을 알아볼 때 첫 단추를 잘 끼워야 합니다. 그중 가장 핵심인 것이 바로 권리분석이라는 것입니다.

이 부분에 대해서는 매우 자세한 공부가 필요하기에(물론 어렵지 않습니다^^) 아래 링크로 대신하며, 아래에는 등기부등본과 세트인 건축물대장에 대해 더 얘기해 보겠습니다.

소유자, 근저당권 등 해당 부동산의 권리관계를 확인하기 위해서는 등기부등본을 꼭 봐야 하며, 그 건축물의 상태를 확인하기 위해서는 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다.

정부 24 세움터에서 건축물대장을 열람했는데 ‘위반건축물’이라고 표기되어 있다면 그 건물은 위반건축물로 지정된 것입니다.

불법으로 베란다 등을 증축했거나 내부에 가벽을 설치하는 등의 방식으로 방을 쪼개어 늘리는 등의 형태라고 보시면 되겠습니다.

위반건축물로 지정되면 해당 부분이 원상복구될 때까지 소유자에게 이행강제금이 부과됩니다. 이런 건물 대부분에는 전세보증보험이나 전세 자금 대출이 되지 않습니다.

건축물대장을 확인하지 않고 계약했는데 위반건축물에 해당될 경우, 이를 이유로 계약금을 돌려달라고 해도 거부하는 임대인이 있기에 이런 건물은 처음부터 패스하는 것이 좋습니다.

3. 가계약을 무시하지 말자

가계약이라고 해서 효력이 없지 않습니다. 계약의 중요한 내용이 되는 계약 부동산의 주소, 보증금이나 월세 금액 등 계약 당사자 간 협의한 내용이 구체적으로 기재된 문자 등을 집주인과 임차인이 받고 동의했다면 계약은 유효하게 성립된다고 볼 수 있습니다.

가계약을 지급했는데 마음이 바뀌었다며 집주인에게 이미 지급한 가계약금을 반환해달라고 요구하기 어렵습니다.

반환을 요구하는 임차인을 사전에 차단하기 위해 집주인은 임차인의 사정으로 본계약 진행이 어려울 경우 지급한 금액은 포기한다는 내용을 꼭 넣기 때문입니다.

반대로 집주인의 마음이 바뀌어 계약을 거부할 경우 계약금의 배액을 반환해야 하지만 이를 거부하는 집주인이 많습니다.

4. 집주인 눈치 보지 말고 쓰자 - 계약서 특약사항

5. 전입신고 및 확정일자

이사하는 날이 오면 입주하게 될 집에 짐을 놓기 전, 혹시라도 파손되어 있거나 하자가 있는 곳이 있다면 동영상이나 촬영을 해주세요.

촬영 후 클라우드에 업로드해두면 나중에 분쟁이 발생할 경우 증거 자료로 활용할 수 있습니다.

또한 뒤늦게 수리가 필요한 부분을 발견했다면 바로 임대인에게 고지해 주세요. 거주하기 전 이미 고장이 났다는 사실을 알리기 위해서라도 바로 연락하시는 것이 좋습니다.

새로 계약한 집에 짐을 풀고 나머지 잔금을 입금했다면 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받으시면 되겠습니다. 두 가지를 모두 마무리가 되어야 대항력이 생겨 추후 집에 문제가 생겨도 여러분의 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다.

만약 전입신고가 불가한 오피스텔에 거주하게 되나요? 그런 분들은 아래 칼럼을 꼭 확인해 주세요.