오피스텔 월세 계약시 주의사항? 임차인이 피해야하는 2가지

오피스텔 월세 계약시 주의사항을 알아보고 계신 여러분의 소중한 시간을 아끼기 위해 먼저 말씀드립니다.

국내 대표 안전 계약 플랫폼이자 부동산 전문 변호사가 작성한 오피스텔 월세 계약시 주의사항에 대한 글입니다.

고양이를 키워도 되나요? 도배를 해도 되나요? 와 같이 생활에 필요한 내용보다는

온전히 여러분의 소중한 재산을 지키기 위한 오피스텔 월세 계약시 주의사항에 중점을 두었습니다.

혹시 집을 알아보는 중 미등기 오피스텔 또는 전입신고가 안 된 곳, 보증금 사기 걱정 등 때문에 오피스텔 월세 계약시 주의사항을 알아보고 계신다면?

글을 끝까지 읽어주세요. 글 끝에는 나 홀로 계약이 힘든 분들을 위한 팁도 남겨두었으니 참고 바랍니다.

그럼 시작하겠습니다.

미등기 상태인 오피스텔 과연 안전할까?

미등기 상태란, 등기부등본 자체가 만들어지기 전이기 때문에 진짜 소유자가 누구인지, 압류나 가압류가 있는지 확인하기가 어렵습니다.

즉, 사회 초년생의 경우 쉽게 피해를 볼 수 있다는 것인데요. 이런 경우 크게 4가지 오피스텔 월세 계약시 주의사항을 확인하셔야 합니다.

첫 번째, 임대인이 실제 소유자인지 확인

확인 방법은 공급계약서 원본을 보여달라고 요청하신 뒤 임대인 이름과 수분양자의 이름이 같인지를 확인하는 것입니다.

두 번째, 시행사에 분양계약서 상 가압류, 가처분이 있는지 확인

분양권을 갖고 있는 분이 어떤 이유로 채무를 갚지 못했을 때, 그 분양권에 가압류 및 가처분이 생길 수 있기에, 시행사에 확인하여 분양 계약서 상 가압류, 가처분 등의 설정 여부를 확인하셔야 합니다.

세 번째, 분양대금 완납 여부 확인

공급계약서를 보면 계약 시 계약금(10%)를 납부한 후 중도금을 납부한 기록들을 확인할 수 있습니다. 계약 전 잔금을 완료했거나 직전 단계이기 때문에 분양대금 납부 내역을 급받아 달라고 하는 것이 좋습니다.

네 번째, 대출금 처리계획 확인

오피스텔 상당수 역시 은행의 돈을 빌려 분양을 받게 됩니다. 때문에 세입자는 대출금이 있는지를 확인하고, 있다면 어떻게 처리할 계획인지 물어보는 것이 좋습니다.

최악의 경우 경매로 넘어갈 가능성이 있기 때문입니다.

<더 자세한 내용은 아래 링크를 참고해 주세요>

저는 여기에 살고 싶은 건데… 왜 전입신고가 안 되나요?

위와 같이 오피스텔을 알아보다 보면 심심찮게 ‘전입 불가’ 조건을 내세운 곳들을 볼 수 있습니다. 여러 이유를 들지만, 그 이유라는 것이 임차인의 입장에선 어찌 들어도 마땅찮을 수밖에 없는 것들입니다.

그중 대표적인 부가가치세 문제를 알아봅니다. 오피스텔 소유주는 오피스텔 분양을 받을 때 건물분의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부하게 됩니다.

이때 소유자가 일반과세자로 사업자등록을 하고 부가가치세 환급 신고를 하게 되면 분양받을 당시에 납부했던 부가가치세를 환급받을 수가 있습니다.

물론 후에 오피스텔을 업무용에서 주거용으로 전용해 사용을 하게 되면 다시 반납 받을 수 있습니다.

즉, 이러한 이유로 이미 오피스텔의 부가가치세를 환급받은 소유주가 그 용도를 주거용으로 바꿔 새로 세를 놓으면서 부가가치세를 도로 반납하지 않기 위해 일종의 꼼수를 부리게 되는 겁니다.

이 말을 기억하세요. 이런 경우 당연히 계약을 망설일 수밖에 없습니다. 개인 중개사가 나름의 해결책을 제공합니다. 그 솔루션은 전세권등기입니다. 그리고 여기에 임대인이 한 수 더합니다. “대신에 보증금을 조금 깎아드릴게요”라고요. 그러면서 억지로라도 계약을 하게 합니다.

어찌 되었건 이렇게 전입신고가 되지 않는 경우, 우리는 4가지 정도 불이익을 받을 가능성이 있습니다.

1. 대항력이 없어 임차권 주장 불가
2. 우선변제권 및 최우선변제권 없음
3. 과태료 납부
4. 월세 세액공제 불가

불이익을 막는 3가지 방법

첫 번째는 전세권 설정을 하는 방법입니다.

임차인 입장에서는 전입신고가 가능한 다른 주거용 오피스텔을 찾는 것이 가장 좋겠지만 그렇지 않다면 전세권 설정을 하는 방법이 있습니다.

전세권 설정은 전세로 들어간 주택 또는 오피스텔 건물의 권리를 확보하는 것이며, 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 방법입니다.

그러나 임대인의 동의와 협력이 필요하며 수수료가 발생한다는 복잡한 부분이 있습니다.

이를 대체하는 것으로 비교적 절차가 간단한 확정일자가 있고 공통적으로 보증금을 받을 수 있는 권리의 계약은 맞지만, 매우 느리게 보증금 회수가 이루어지며 소송이 필요하다는 부분에서 차이가 있습니다.

두 번째는 최우선 변제권을 얻는 방법입니다.

보증금이 적은 금액일 경우 활용됩니다. 여러 조건이 필요하긴 하지만, 보통 집주인이 파산을 하여 집이 경매로 넘어갔을 때 이 제도를 이용하게 되기 때문에 시간적 여유가 있다는 점이 있습니다.

경매로 넘어갈 경우 위 제도를 이용하여 우선변제권을 득하시면 됩니다. 지역별로 소액 기준이 다르기 때문에 이는 법무사나 전문가의 도움을 받아보셔도 좋습니다.

세 번째, 일단 전입신고

특약으로 전입 불가 항목을 넣었지만 말을 바꾸면 좋아하실 분은 없습니다. 소송까지 하겠다는 분들도 있지만 일단 밀어붙여도 좋습니다.

그동안 판례를 보면 전입신고를 막는 행위 자체가 세입자에게 불리한 조건이라 효력이 없는 경우가 많다고 합니다. 물론 이는 복불복인 케이스이기 때문에 최후의 상황까지 갔을 때 써보시길 바랍니다.

<소중한 보증금 200% 지키는 전문 칼럼>

나 홀로 해결이 어렵다고 생각한다면?

너무 많은 서류, 복잡한 용어들 때문에 복잡한 마음이란 것을 압니다.

이런 경우 변호사까지 가지 않더라도 법무사와 상담을 통해 해결해 보시는 것을 권해드립니다. 법적 다툼을 해결한다기보다는 여러 서류를 처리하는 것들이 많기 때문에 법무사를 찾아가는 것도 좋은 방법입니다.

물론 당장 계약 직전의 상황에 있는 분도 있을 거라 생각합니다. 이런 분들께서는 바로 아래 링크를 참고한 뒤, 안전 계약 템플릿을 활용해 보세요.

오직 여러분의 불이익을 막기 위해 **‘안전 계약 템플릿’**을 준비했습니다.

부동산 전문 변호사 출신인 제가 직접 연구 개발한 부동산 계약 도우미입니다. 도움이 필요하신 분은 블로그 프로필을 참고해 주세요. 감사합니다.