월세 보증금 보증보험 반환 절차,가입 및 전문 변호사의 TIP

내 돈과 집을 지키기 위해 무엇부터 해야 할까?

지금이라도 월세 보증금 보증보험 가입하면 보증금 반환받을 수 있을까?

보험은 전세에서 밖에 없던데 나도 받을 수 있는 건가?

막막하고 불안한 마음에 여기까지 오셨을 거라 생각합니다. 오늘 글은 흔한 광고 글이 아닙니다.

너무 당연한 얘기인 월세도 가입이 가능한가? 같은 뻔한 정보도 아닙니다. 월세 보증금 보증보험 정보를 알아보고 계신 여러분을 위한 내용입니다.

1) 가입이 필요한 케이스 & 가입하지 않아도 되는 이유 (돈 낭비하지 않기)

2) 실제 보험으로 반환받아보기 -가입하고도 수천만 원 손해를 보는 이유

3) 최후의 방법 활용해 보기

오늘 글을 끝까지 읽어보시는 것만으로도 적어도 불필요한 낭비를 하거나 수천만 원을 몰라서 날리는 일은 없을 거라 확신합니다.

(글이 조금은 길 수도 있습니다. 필요에 따라 여러분 상황에 필요한 파트를 골라서 읽어보세요^^)

가입이 필요 없는 경우

사회 초년생 분들의 경우 5백만 원에서 3천만 원에서 사이의 보증금 방을 많이 구하십니다. 사실 이런 계약과 같은 경우는 보증보험이 필요 없습니다.

주택임대차보호법에서는 ‘소액임차인 최우선변제권이라는 것이 있습니다. 변제 금액이 각 지역마다 약간씩 다르지만, 23년 서울시 기준 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 5,500만 원 까지는 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

이는 신축 건물을 기준으로 하고 있으며, 최우션변제금액은 처음 근저당 설정 날짜에 법으로 지정되어 있던 금액을 따르게 됩니다.

즉, 10년도에 최초 근저당이 설정되었을 경우, 소액임차보증금 법위는 7,500만 원까지이기에 최우선 변제 금액 2,500만 원 까지는 안전하다는 것입니다.

보증금 2,500만 원 선에서 월세를 올리는 방식의 계약은 보증금이 안전할 수 있다는 것입니다.

최우선변제금액이 조금은 복잡하지만, 쉽게 말해 보증금 2,000만 원 내에서 근저당 기준일 관계없이 최우선변제금액 내 범위로 들어가면 안전하다는 것입니다.

(이에 대한 자세한 내용은 부동산 전문가에게 문의해 주세요!)

이렇게 될 경우 굳이 돈 들여 월세 보증보험을 가입하지 않더라도, 안전하게 내 집을 지킬 수 있겠죠?

보증금 돌려받기 ‘현실 편’

보험에 가입한 임차인이 보증기관에 보증금을 청구하기 위해서는 계약 기간 만료 6개월~2개월 전까지 집주인에게 계약을 연장하지 않고 나가겠다는 갱신 거절을 통지해야 합니다.

갱신 거절을 통지할 때는 집주인에게 도달했다는 점이 증명되어야 하는데, 임차인이 갱신 거절 관련 내용을 보냈다고 해서 되지 않고 집주인의 답장을 꼭 받아야 효력이 발생합니다.

만약 집주인에게 갱신 거절 동의를 받지 못했다거나 연락이 되지 않을 경우 빠르게 움직여야 합니다.

갱신 거절 관련 내용증명이 집주인에게 도달되어야 하는데 이마저도 안 된다면 앞에서 설명한 법원의 공시송달제도를 이용하고 법원에 임차권 등기를 신청해야 합니다.

보험을 청구하기 위해서는 계약 만료가 되고 보통 1개월 뒤부터 신청이 가능합니다. 신청했다고 하여 바로 보증금을 돌려받는 것이 아닙니다.

신청 후 서류 심사를 통해 지급이 보류되거나 거절되기도 합니다. 만약 임차권 등기를 하지 않은 채 다른 곳으로 이사하고 그쪽에 전입신고를 하거나 처음 계약할 당시 대출금을 많이 받기 위해 실제 보증금 보다 높게 허위 계약서를 작성했을 경우, 집주인이 변경된 사실을 보증기관에 고지하지 않았을 경우 등

보증보험 약관을 위반했다면 지급이 거절될 수 있으므로 주의해야 합니다.

이렇게 서류 심사에 소요되는 시간도 상당한데 보통 신청 후 1개월 정도 소요되며 서류 보정 등 상황에 따라 지급 시기가 더 늦어질 수도 있습니다.

이렇게 힘든 시간이 지나 서류 심사가 통과되면 보증금을 지급해 주는 날짜가 지정되고 그 날짜에 맞춰 임차인은 그 집의 짐을 모두 빼줘야 합니다.

보통 오전에 진행이 되는데 보증기관의 담당자가 임차인의 짐이 빠진 것을 확인하면 그때야 비로소 내 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다.

월세 보증금 보증보험에 가입되어 있으니 무조건 계약이 끝나면 보증금 반환을 청구할 수 있다고 생각하여 새로 이사 갈 집을 덜컥 계약하는 케이스입니다.

이는 정말 잘못된 행동입니다.

보증기관에서 반환 지급이 거절되거나 보류되기도 하기 때문입니다. 만약 반환 지급 관련 심사에 필요한 서류가 미비해 추가로 보정을 요구하는 경우가 생긴다면 기간이 연장될 수 있습니다.

그렇게 되면 보증금을 받는 날을 정확하게 확정하기 어렵습니다.

이런 내용을 확인하지 못한 채 ‘나는 월세 보증금 보증보험에 가입되어 있으니 안전해’라는 안일한 생각으로 무작정 집을 계약했다가 계약금을 날리는 상황이 발생할 수 있습니다.

때문에 반드시 시간적 여유를 두고 움직이는 것이 좋습니다.

마지막 동아줄이 되는 이것

임대인이 주택임대 사업자인 경우 임대보증금 반환보증 가입이 의무이기 때문에 임차인이 월세 보증금 보증보험에 가입이 안 되어 있을 경우 임대인이 가입한 반환보증금을 청구하면 됩니다.

임차인에게 동아줄이 될 수 있기에 반드시 확인해야 합니다.

임대인이 반환보증에 가입하지 않을 경우 최대 3천만 원의 과태료가 부과됩니다. 그러나 최근 빌라와 사건 등을 보면 임대사업자임에도 불구하고 반환보증에 가입하지 않아 임차인의 피해가 늘어나고 있습니다.

어차피 보증금을 돌려줄 생각이 없었던 바지사장 같은 임대인들이 반환보증 가입 의무를 어기는 것입니다.

임대차 계약 시 임대인이 임대사업자라서 반환보증 가입이 의무라며 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 가입하지 않아 뒤늦게 임차인이 낭패를 보는 경우인 것입니다.

이런 피해를 막고자 정부에서는 임대사업자임에도 반환보증에 가입하지 않은 경우 임차인이 계약을 해지하거나 해제할 수 있는 권한을 주고 이에 따른 임차인의 손해까지 배상하도록 할 예정입니다.(하지만 여기에도 예외가 있고, 종류별 금액별로도 기준이 모두 다릅니다.)

표준임대차계약서에는 임대료 5% 증액 제한 등 임차인 보호 규정이 자세하게 기재되어 있고, 임대차 계약 시 임대인의 반환보증 가입 여부 및 미가입 사유에 대해 볼 수 있습니다.

때문에 임차인 입장에서 계약 시 ‘꼭 이 부분을 확인해야 할 것입니다’

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오늘 글이 여러분 상황에 도움이 되셨길 진심으로 바랍니다.

1) 계약 녹화 : 녹화만큼 완벽한 증거는 없습니다.

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