선순위보증금 확인? 다가구주택 원룸에 당하는 이유

*임대차 보호법이 개정되어, 선순위 임대차 보증금 정보를 의무적으로 임차인에게 제공해야 한다고 명시되어 있습니다. 그러나 실무적으로 ‘임대인의 동의서’가 필요하며 계약 전에는 확인하는 것이 어렵습니다.

때문에 공인중개사에게 선순위보증금 확인 및 설명 의무가 있음을 알리고 적극적으로 요구하는 것이 필요합니다. 또한 계약 전 고지된 선순위보증금 확인 정보가 사실과 다르다면 계약을 무효하는 특약을 추가하는 것을 권해드립니다.

사실 이렇게만 되면 너무 좋겠지만,

선순위보증금 확인 정보를 찾고 계신 분이라면 그만한 이유가 있으리라 생각합니다.

종종 먼저 살고 있는 임차인들의 보증금이 소액이라고 속인다거나 사기 케이스들이 존재하기기 때문입니다.

오늘 글은 선순위보증금 확인 방법 및 사기 예방 방법을 전해드립니다.

부동산 전문 변호사 출신이자 부동산 안전 계약 플랫폼 대표가 직접 소개합니다.

꼭 기억하세요. 확인하지 않았다면 시한폭탄을 들고 사시는 것과 마찬가지입니다.

1. 이미 계약을 한 후, 선순위보증금 확인 방법

전세 임차인으로 가득 차 있는데도 집주인이 먼저 살고 있는 임차인들의 보증금이 소액이라고 거짓말할 경우 임차인이 당할 확률은 더 높아질 수밖에 없습니다.

집 주인이 선순위 임차인과 관련한 임대차 정보를 알려주지 않는다면 계약하지 않는 것이 안전합니다.

그런데 이미 계약했다면?

즉시 임차인이 확인할 것이 있습니다. 바로 신분증과 계약서를 챙겨 행정복지센터에 방문해서 다가구 주택 건물의 전체**‘확정일자 부여 현황’을** 확인하는 것입니다.

확정일자 부여 현황에는 지금 살고 있는 임차인들의 확정일자 부여일, 보증금, 월차임이 기재되어 있습니다.

이를 확인해서 임차인들의 보증금을 전부 합한 금액이 얼마인지 계산해 봐야 합니다.

집주인이 말한 선순위 임차인들의 보증금 내역과 차이가 없다면 절대로 잔금을 지급해서는 안 됩니다. 이를 이유로 계약을 해지할 경우 계약금 반환을 요구하셔야 하겠습니다.

확정일자 부여 현황을 확인할 때 추가로 보시면 좋은 서류가 있습니다. 바로 ‘전입세대 열람 내역서’입니다. 해당 문서에는 원룸 건물에 전입한 임차인들이 나와있습니다.

만약 전입신고가 안된 임차인이 있다면 우선변제권이 없기 때문에 보증금을 계산할 때 참고하시면 됩니다.

2. 다가구주택, 원룸

다가구주택의 내용을 확인하는 방법은 현재 주택에 살고 계신 선순위자들을 직접 찾아가 물어보거나 계약 당시 집주인에게 구두로 듣는 방법이 있습니다.

그러나 두 가지 모두 쉽지는 않습니다. 이유는 집주인 같은 경우 실제 보증금과 다르게 말할 확률이 있기 때문입니다. 최소 반내림은 기본일 겁니다.

주민센터에 방문하게 되면 위와 같이 다가구 선순위 보증금을 확인할 수 있는 서류들을 받을 수 있습니다.

보증금 순위는 아무나 확인할 수 없습니다. 주택과 이해관계가 있어야 합니다. 최소한 계약서 작성은 해야 확인이 가능한데 이때 가장 좋은 방법은 계약 조건에 미리 특약을 넣는 것입니다.

부동산 계약에 있어 가장 든든한 방법은 특약입니다.

<부동산 전문 변호사의 부동산 특약 모음>

부동산 계약서에 특약 조건으로 ‘임대인 혹은 공인중개사가 알려준 선순위 보증금과 다를 시 해당 계약은 무효로 한다’ 정도의 내용을 넣으시면 되겠습니다.

계약을 한 뒤 자료를 확인하고(잔금 처리 전) 다가구 선순위 보증금과 확정일자까지 모두 확인해 보세요.

선순위 보증금 + 내 보증금 + 은행 등에 설정된 근저당의 총합이 해당 다가구 주택 시세의 70% 이하라면 안전하다고 볼 수 있겠습니다.

보통 경매가 진행될 경우 통상 시세의 70~80%에 경락되기 때문입니다.

3. 소액보증금 및 우선변제금액 기준

만약 내가 24년에 계약을 하게 된다면, 24년에 발표된 최우선 변제 대상 기준만 확인하면 될까요?

아닙니다. 내가 계약하기 훨씬 이전에 임대인이 이 집을 담보로 빚을 졌다면, 그 빚이 생긴 시점을 기준으로 확인하셔야 합니다.

또한 집이 위치한 지역에 따라서도 기준이 조금씩 달라진다는 점도 같이 확인해야 합니다.

즉, 지역에 따라 그리고 빚이 생긴 시기에 따라서 내가 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라집니다.

등기부등본을 보실 때 빚이 생긴 시점, 금액, 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 보시고 혹시라도 집이 경매가 진행될 경우 실제 내가 받을 수 있는 돈은 얼마인지 꼭 확인해 보세요.

글을 작성하면서도 이렇게까지 해야 하나? 생각이 들기도 합니다.

하지만 주변에 이야기를 주워듣다 보면 금세 정신을 차리고 긴장하게 됩니다.

알아서 해주는 것은 없습니다. 때문에 여러분이 잘 알고 있는 것이 중요합니다.