임차인 월세계약 특약사항 아무리 써도 효력 없는 것 3가지

월세 계약을 앞두고 임차인 월세계약 특약사항을 알아보고 계시나요?

특약사항은 전세사기를 막을 수 있는 강력한 한 줄입니다.

그러나 강력하다고 다 막는 것이 아닙니다.

약점이 있습니다.

문장만 보면 어려운 말도 잔뜩 있고, 무엇이든 막아 줄 것 같지만 정작 사건이 터지고 보면 아무짝에도 쓸모없는 한 줄이 되는 경우도 있기 때문입니다.

만약 당장 계약서 작성을 앞두고 계시다면, 블로그 프로필 링크 확인 후 ‘안심계약’ 해보세요. 이것만으로 사기 예방을 90% 이상 높일 수 있으실 겁니다.

다만 안전하게 계약하셨으면 좋겠다는 마음에 부동산 전문 변호사 출신인 제가 직접 작성한 월세계약 특약사항 리스트를 작성했습니다.

급한 분들이라면 아래 글만이라도 꼭 확인해 주세요.

<임차인에게 유리한 월세계약 특약사항 5가지 ▼>

목차

1) 미등기 신축 아파트 입주 시 특약

2) 하자 소송 예방 특약

3) 임차인에게 불리한 특약

1. 미등기 신축 아파트 입주자를 위한 특약사항

미등기 신축 아파트의 경우 이제 막 입주를 시작하고 있는 다시 말해 소유권 이전 등기가 되어 있지 않은 아파트를 뜻합니다.

집 주인 역시 못다 한 돈(잔금)을 내야 하는 상황이고, 이를 모두 내야만 집주인의 이름으로 소유권 이전이 완료됩니다.

그런데 소유권 이전을 빠르게 하지 않을 경우? 즉 돈을 제때 내지 못해버리면 여러분에게 피해가 갈 수 있습니다.

때문에 이를 예방하기 위해 집주인이 잔금(분양대금)을 보증금 잔금 일자에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다는 조건을 월세계약 특약사항에 넣으면 좋습니다.

필요에 따라 잔금 완납 증명서를 받아놓는 것도 좋습니다.

2. 하자 소송을 막는 특약사항

월세에 들어가면 무엇이 먼저 걱정되세요?

혹시라도 남에 집에 스크래치라도 날까 봐 조심조심하게 되고, 나 때문에 집이 망가지지 않을까 노심초사하게 됩니다.

때문에 이를 방지하기 위해 입주 때 동영상 및 사진 촬영을 통해 증거를 남겨두는 분들도 계시는데요.

계약금을 입금할 때만 해도 멀쩡했던 집이, 막상 영상이나 사진 촬영을 자세히 하다 보니 고장 난 곳도 보이고 옵션도 몇 개씩 빠져있다면? 그 손해는 고스란히 여러분에게 돌아가겠죠.

때문에 사전에 발견되었던 내용들과 다른 하자가 발견될 경우를 대비하여 계약금 그리고 가계약금을 돌려받을 수 있는 내용을 기재하는 것이 필요합니다.

3. 임차인에게 불리한 특약사항

① 임대차 계약 기간을 1년으로 하고 임차인은 1년 뒤 퇴거한다.

단기 월세나 오피스텔 월세의 경우 많이 볼 수 있는 내용입니다. 결론적으로 말씀드리자면 나가지 않으셔도 됩니다.

법에서 정하는 임차인의 기본 거주 기간은 2년으로 보고 있습니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약도 2년으로 보기 때문에 나가지 않아도 괜찮습니다.

② 보증금 및 월세를 1년에 한 번씩 주변 시세대로 올리기로 한다.

서울 수도권 지역에서 많이 쓰는 전략입니다. 이 역시 임차인에게 불리한 약정이며 아무리 써도 소용이 없습니다.

법에서는 집주인이 보증금이나 월차임을 인상할 경우 상한선을 최대 연 5%로 제한하고 있기 때문입니다.

③ 임차인이 월세를 연체할 경우 임대인이 임차인의 짐을 처분할 수 있다.

사실 이 특약을 요구하시는 집주인들의 마음을 어느 정도 이해합니다. 간혹 나쁜 집주인도 있지만, 그보다 못한 임차인도 많기 때문입니다.

사정상 임차인이 월세를 연체할 수 있습니다. 하지만 연체한 월세가 보증금과 비슷해졌는데도 고의적으로 연락을 맞지 않는 임차인이 많아 2번만 연체해도 계약을 해지하는 집주인들이 있습니다.

이를 대비하여 위 특약을 요구하는 겁니다. 그러나 위 특약은 임차인에게 불리한 내용이기에 효력이 없습니다.

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