아파트 전세계약 특약 3가지는 제발 넣어주세요

집주인이 전세금 못 준답니다. 저 이제 길바닥 신세될 판이에요.

‘강아지 키워도 되나요?’

‘주차는 몇 대까지 가능한가요?’

물론 생활하는데 불편함을 지워주는 아파트 전세계약 특약도 중요하죠.

그러나 더 중요한 것은 내 소중한 재산을 지키는 한 줄입니다.

오늘 소개드릴 아파트 전세계약 특약은 전세사기부터 대출 등 보증금을 보호할 수 있는 필수 내용들만을 모았습니다.

공인중개사, 부동산 전문 변호사가 검증한 내용인 만큼 끝까지 글을 읽고 적용해 보실 것을 추천드립니다.

1. 전세사기 바지사장을 막는 특약

임대차 계약의 기간 중 임대인이 해당 임대차 목적물을 매매하는 등의 사유로 소유자가 변동될 시 즉시 임차인에게 알리기로 한다. 이때 임차인은 계약 해지할 수 있고 임차인이 해지할 경우 임대인은 즉시 임차인에게 보증금 전액을 반환하기로 한다.

지난 칼럼에서 봤던 전세 사기의 바지사장 사례와 같이 계약서를 같이 작성했던 임대인이 무능력자인 바지 사장에게 집의 소유권이 넘어가면서,

자연스럽게 임대인의 지위까지 넘어가 보증금 반환 의무를 나 몰라라 하는 것을 방지하기 위한 아파트 전세계약 특약입니다.

보증금 반환 의무를 이행하지 못할 소유자로 바뀌었다고 생각된다면 임차인은 위 특약을 통해 계약을 해지할 수 있습니다.

또한 원래 임대인에게 보증금 전액을 요구할 수 있고, 임대인이 나쁜 마음을 먹지 못하도록 압박하는 무기가 될 수 있습니다.

2. 만약 근저당이 걸려있는 집이라면?

임대인은 등기부등본에 설정된 근저당권(압류/가압류 등)을 잔금 시까지 상환 및 말소하기로 한다. 또한 잔금 익일까지 임차인에게 불리한 근저당권 등의 권리를 추가로 설정하지 않기로 해 임차인이 1순위로 대항력 및 우선변제권을 얻게 한다.

계약을 맺을 당시에 근저당권 등이 설정되어 있을 경우 이후 일어날 일들에 대해 예방할 수 있는 아파트 전세계약 특약입니다.

근저당권 등을 임차인이 잔금을 지급할 때까지 임대인이 상환 및 말소하고 잔금 당일 임차인이 즉시 전입신고와 확정일자를 받아,

1순위로 대항력 및 우선변제권을 취득하게 해준다는 내용을 담고 있습니다.

임차인의 대항력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 특약에는 잔금 익일까지라고 표기합니다.

잔금 날에 임차인의 보증금으로 기존에 설정된 근저당권 등을 상환하는 임대인이 많습니다.

임차인은 잔금을 지급한 후 근저당권 등의 등기가 말소 접수됐는지 인터넷등기소의 등기신청사건 처리 현황에서 반드시 확인합니다.

3. 대출 안됩니다. 계약금은 가져갈게요~

본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행 및 전세보증보험 가입이 가능한 경우의 조건이며 임대인 및 해당 부동산의 하자로 인해 전세 대출 실행 및 전세보증보험 가입이 불가하게 되면 계약을 무효로 한다. 또한 임대인은 임차인에게 지급받은 금액 전부를 즉시 반환해 주기로 한다.

계약금을 낸 다음, 전세 자금 대출을 준비하는 분들이 많습니다. 그런데 계약한 집이 대출이 불가능하다면?

계약금을 한 푼도 돌려받지 못하고 몰수당할 수 있습니다. 이런 상황을 대비하기 위해 위 특약을 넣어야 합니다.

전세보증보험은 잔금까지 지급하고 입주한 뒤에 가입이 가능합니다.

때문에 계약하지 전에 그 집이 보증 기관의 전세 보증보험 가입 조건에 부합하는지 꼭 확인하셔야 합니다.

만약 가입 조건이 맞지 않는다면? 위험한 집으로 보시고 계약을 안 하시는 것을 추천드립니다.

계약 전에 보증 기관에 보증보험 가입 가능 여부를 확인했더니 문제가 없어 계약을 맺었는데 이후 다른 이유로 가입이 거절될 수도 있습니다.

위 특약을 계약서에 적었다면 이를 근거로 지급한 금액 전부를 돌려받을 수 있게 됩니다.

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부동산 계약은 어쩌면 자동차 사고 같습니다.

내가 부주의해서 사고가 날 수도 있고,

내가 아무리 조심한다고 한들, 상대방이 먼저 와서 사고를 낼 수도 있습니다.

때문에 어떤 상황에서도 나를 보호할 수 있는 장치를 마련해야 합니다.