계약갱신청구권 거절? 이것 때문에 못할 겁니다

*변호사 선임을 위한 글이 아닌,

부동산 계약에 도움을 드리기 위한 정보 글입니다.

아마 이 글을 읽고 계신 분들은

재계약을 앞두고 계신 임대인 그리고 임차인 분들이실 거라 생각합니다.

임대인 : 계약갱신청구권 거절할 수 있을까?

임차인 : 부당하게 계약갱신청구권 거절이 된 건 아닐까?

여러 고민들로 여기까지 오셨을 겁니다.

이 글을 부동산 전문 변호사 그리고 공인중개사 출신 전문가가 소개하는 계약갱신청구권 거절 사례와 대응 방법입니다.

단, 법이 수학 공식처럼 정답이 없듯

아래 내용이 100% 여러분의 상황과 같기는 어렵죠.

만약 계약갱신청구권 관련 궁금한 부분이 있다면 아래 링크를 통해 문의 남겨주세요.

부동산 전문 변호사가 직접 여러분 계약서를 검토해 드립니다.

임차인은 무조건 계약갱신 청구권을 주장할 수 있을까요?

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있지만, 이 시기를 놓친 경우 계약갱신청구권이 인정되지 않는 사례가 많습니다.

[갱신 요청 기한 내 갱신 요구 여부 판례]

서울중앙지방법원 판례에서 임차인이 계약 만료 후 갱신을 요구했으나, 임대인은 이미 새로운 임차인과 계약을 체결한 상황이었기에 임차인의 갱신 청구권 행사가 불가하다는 판결이 나왔습니다.

<결론> 계약 갱신 의사가 있다면 법에서 정한 기한 내에 반드시 갱신을 요청해야 합니다.

임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까요?

임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없지만 다음의 경우에 한해서 거절할 수 있습니다.

● 임차인이 임대료를 2회 이상 연체한 경우

● 임대차 계약의 목적에 위반하여 임차 물건을 사용한 경우

● 임대 목적물을 명확한 사유 없이 훼손하거나 파손한 경우

● 임대인 본인 또는 직계존속, 배우자, 직계비속이 거주하기 위해 해당 주택이 필요한 경우

[ 임대인 실거주 입증 책임에 관한 판례]

임차인 김씨가 계약 만기 2개월 전에 갱신을 요구했지만, 임대인 박씨가 실거주 의사를 주장하며 이를 거절한 경우가 있었습니다.

이에 대해서 법원은 1심과 2심은 임대인의 손을 들어줬지만 대법원은 임차인의 손을 들어줬습니다.

법원은 임대인이 실거주 통보 후에도 해당 아파트를 매물로 내놓은 점, 보증금을 반환할 의사가 없으면서도 실거주를 주장한 점, 임대인이 실거주를 위해 필요한 자료를 제출하지 못한 점을 들어 박씨의 실거주 주장은 신뢰할 수 없다고 판단했습니다.

<결론> 계약갱신 청구권과 관련된 집주인의 실거주 입증 책임은 집주인에게 있는 만큼 정당한 사유를 증명할 수 있어야 하며, 거짓 사유로 거절할 경우 법적 책임이 따를 수 있습니다.

새 집주인은 계약갱신 청구권을 거절할 수 있을까요?

임차인이 거주하고 있는 부동산을 임대인이 매매를 진행하는 과정에서 계약갱신청구권의 사용 여부는 중요한 쟁점 중의 하나입니다.

이 사건은 기존 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다는 최초의 대법원 판례입니다.

[부동산 매매시 계약갱신청구권 거절 판례]

임차인 B는 임대차 종료 6개월 전부터 4차례에 걸쳐 집주인 A에게 계약갱신권을 쓰겠다고 의사표시를 했습니다.

집주인 A는 새 집주인 C가 실거주하겠다는 의사를 전하며 계약갱신청구를 거절했고 소유권 등기를 마친 새 집주인 C도 계약갱신청구를 거절했습니다.

하지만 임차인 B는 ‘계약갱신권청구 당시 집주인은 A이기 때문에 2년 더 살 권리가 있다’라며 못 나간다고 버티자 새 집주인 C가 소송을 제기한 사건으로 대법원은 새 집주인의 지위가 승계된 것으로 보아 새 집주인 C의 손을 들어줬습니다.

새 집주인이 실거주 할 목적이면 계약갱신청구를 거절할 수 있다고 정한 임대차보호법에서 임대인은 임차인이 계약 갱신을 청구할 당시의 집주인으로만 제한해 해석할 수 없다고 판단했습니다.

또한 실거주를 목적으로 집을 산 새 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 적법한 기간인 계약만료 6개월~2개일 내에 계약 갱신을 거절했다고 했으며 다만 계약 갱신청구권을 거절할 수 있는 기간이 지나서 거절한 경우에는 이 같은 판례는 적용되지 않는다고 설명했습니다.

<결론> 부동산 매매 시 임차인의 계약 갱신 요구 이후에도 매수인이 실거주 목적으로 거절할 수 있으나, 갱신 기간 내여야 한다.

임대차 3법 이후로 계약 갱신청구권 행사에 대한 분쟁이 계속 발생하고 있는 만큼 실제 판례를 꼼꼼하게 익혀 두어 소중한 나의 권리를 지킬 수 있기를 바랍니다.